Hausgeld: Haftung eines GbR-Gesellschafters

1 Leitsatz

Die Nachhaftung des Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens Wohnungseigentümerin ist, erstreckt sich auf Beitragspflichten, die auf nach seinem Ausscheiden von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüssen beruhen; auch insoweit handelt es sich um Altverbindlichkeiten i. S. v. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 5 WEG a. F.; § 736 Abs. 2 BGB; § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB

3 Das Problem

Die Z-GbR hat 3 Gesellschafter. Ein Gesellschafter ist B. B scheidet im Jahr 2002 aus der Z-GbR aus – was der Verwalter allerdings wohl erst im Jahr 2017 erfährt. Die Z-GbR ist seit 1994 Eigentümerin eines Miteigentumsanteils von 5.905/100.000 verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 7 bezeichneten Büro. Das Büro ist allerdings nicht errichtet worden. Bis zum Jahr 2010 wird die GbR nicht zu Hausgeld herangezogen. Im September 2013 beschließen die Wohnungseigentümer den Wirtschaftsplan für das Jahr 2014. Dieser sieht für die "Einheit Nr. 7" eine monatliche Hausgeldzahlung i. H. v. 495 EUR vor. Im Oktober 2014 und September 2015 beschließen die Wohnungseigentümer die Abrechnungen für die Jahre 2013 und 2014. Diese weise eine Abrechnungsspitze für die "Einheit Nr. 7" i. H. v. 1.928,42 EUR bzw. 3.014 EUR aus. Diese Forderungen klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen B ein.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! B haftet nach § 128 HGB analog, § 736 Abs. 2 BGB i. V. m. § 160 Abs. 1 HGB für die Z-GbR. Die GbR sei K zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet. Sie sei Eigentümerin des Teileigentums Nr. 7 gewesen, als die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan 2014 und die Abrechnungen 2013 und 2014 gefasst und die Zahlungen fällig geworden seien. Diese Beschlüsse seien bestandskräftig, und Nichtigkeitsgründe seien weder geltend gemacht noch sonst ersichtlich. Insbesondere ergebe sich die Nichtigkeit nicht daraus, dass das Teileigentum nicht errichtet worden und das Sondereigentum folglich nicht entstanden sei. Denn das Nichtentstehen des Sondereigentums hätte die GbR allenfalls zur Anfechtung berechtigen können. B hafte als Gesellschafter in entsprechender Anwendung von § 128 HGB für die Verbindlichkeiten der Z-GbR persönlich. Dass er bereits im Jahre 2002 aus der GbR ausgeschieden war und die Beschlüsse erst danach gefasst worden seien, ändere nichts. Nach § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB hafte ein Gesellschafter, der aus der Gesellschaft ausscheidet, für ihre bis dahin begründeten Verbindlichkeiten (Altverbindlichkeiten), wenn sie vor Ablauf von 5 Jahren nach dem Ausscheiden fällig und daraus Ansprüche gegen ihn in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 BGB bezeichneten Art festgestellt worden seien oder eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt werde. Für die Einordnung einer Forderung als Altverbindlichkeit komme es darauf an, dass die Rechtsgrundlage der Zahlungsverpflichtung bis zum Ausscheiden des Gesellschafters gelegt worden sei. Die Rechtsgrundlage für die Beitragsverbindlichkeiten eines Wohnungseigentümers sei bereits mit dem Erwerb des Wohnungseigentums gelegt worden.

Hinweis

Ein eher überraschendes Ergebnis. B wird eine "harte" Auslegung des BGH zum Verhängnis. Dieser knüpft bei dem Altgesellschafter nicht an die Beschlussfassung an, sondern an den Erwerb des Wohnungseigentums. Dieser Wohnungseigentümer schulde ab diesem Zeitpunkt "dem Grunde nach" anteilig die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Darauf, dass die konkreten, der Höhe nach bezifferten Beitragsverpflichtungen erst entstünden und entsprechende Zahlungen durch die Eigentümer-GbR von der Wohnungseigentümergemeinschaft nur verlangt werden könnten, wenn ein Beschluss gefasst worden sei, aus dem sich die konkrete Beitragspflicht ergebe, komme es für die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters nicht an. Mir selbst scheint, dass damit § 16 Abs. 2 WEG a. F. zu viel Ehre angetan wird. Im Übrigen ist spannend, dass der BGH – ohne ein Wort zu verlieren – an die Kenntnis des Verwalters anknüpft.

Ausblick auf die WEG-Reform

Das WEMoG hat die Antwort auf die Frage, ob und wie lange ein GbR-Gesellschafter für eine Forderung einstehen muss, wohl nicht geändert. Allerdings wird die Argumentation schwerer. Denn etwa der Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG setzt die Pflicht der Wohnungseigentümer um, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen (Becker/Schneider, ZfIR 2020, S. 281, 304). Vor der Beschlussfassung fehlt es nicht nur an der Fälligkeit der Forderung, sondern an der Forderung selbst.

5 Entscheidung

BGH, Urteil v. 3.7.2020, V ZR 250/19