Alexander C. Blankenstein
1.1 Grundsätze
Die Haftung des Verwalters ist nicht davon abhängig, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen ist. Dem Verwalter obliegen vielmehr bereits gesetzlich geregelte Pflichten, bei deren Verletzung er sich insbesondere der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann. Diese gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ergeben sich aus §§ 24, 27 und 28 WEG. Obliegen dem Verwalter nach dem Verwaltervertrag und/oder der Gemeinschaftsordnung weitere Pflichten, so haftet er auch für diesbezügliche Pflichtverletzungen. Darüber hinaus kann den Verwalter auch eine deliktische Haftung treffen, die in aller Regel mit der vertraglichen Haftung konkurriert. Insbesondere gegenüber Wohnungseigentümern kann die deliktische Haftung des Verwalters virulent werden.
Verletzt der Verwalter seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten, haftet er nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz. Nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt dies dann nicht, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Für die Beweislast ergibt sich insoweit Folgendes:
- Die geschädigte Eigentümergemeinschaft muss die Pflichtverletzung beweisen.
- Der Verwalter muss beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
Eine Haftung kann den Verwalter dann treffen, wenn er seinen Pflichten
- gar nicht,
- verspätet oder
- fehlerhaft
nachkommt. Eine Haftung kann den Verwalter aber auch dann treffen, wenn er seine im Innenverhältnis zur Gemeinschaft bestehenden Befugnisse überschreitet.
1.2 Verschuldensmaßstab
Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB haftet der Verwalter für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet er also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pfl...