Haftung des Verwalters (WEMoG) / 2.19 Rechnungsprüfung, ungenügende

Alexander C. Blankenstein

Eine unmittelbare Haftung trifft den Verwalter dann, wenn er unberechtigte Forderungen mit Gemeinschaftsgeldern ausgleicht. Häufiger Fall ist hier die ungenügende Rechnungsprüfung. Aber auch dann, wenn er Zahlungen für völlig unbrauchbare Leistungen vornimmt, kann ihn eine Schadensersatzpflicht treffen.^{^[1]}

Praxis-Beispiel

Unbrauchbare Architektenleistung

Im Rahmen einer größeren Erhaltungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums beschließen die Wohnungseigentümer die Beauftragung eines Architekten. Der Verwalter schließt mit dem Architekten keinen Vertrag und leistet auf Abschlagsrechnungen des Architekten Zahlungen, obwohl der Architekt seine Leistungen ersichtlich schlecht erbracht hat. So fehlte es an jeglicher Planung und Bauüberwachung.

Obwohl der Architekt nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters ist^{^[2]}, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwalter unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Der Verwalter hat hier nämlich seine aus § 27 Abs. 1 WEG resultierende Pflicht verletzt. Bezüglich der Sorgfaltsanforderungen, die der Verwalter erfüllen muss, führte das Amtsgericht in der dem Fall zugrunde liegenden Entscheidung aus, dass der Verwalter wie ein "vernünftiger und wirtschaftlich denkender Bauherr im eigenen Interesse" handeln muss, wobei er zusätzlich die "Sorgfalt und die Grundsätze eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft" berücksichtigen muss.^{^[3]}

Wichtig

Verwalter hat Anspruch auf Abtretung

Wie erwähnt, handelt es sich bei dem Architekten nicht um einen Erfüllungsgehilfen des Verwalters, so dass der Architekt auch direkt gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet. Nimmt nun aber die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht den Architekten auf Zahlung in Anspruch, sondern den Verwalter, hat der Verwalter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Abtretung der dieser zustehenden Schadensersatzansprüche gegen den Architekten.^{^[4]} Diese Rechtsfolge resultiert aus einer entsprechenden Anwendung der Bestimmung des § 255 BGB. Verklagt die Wohnungseigentümergemeinschaft also den Verwalter auf Zahlung von Schadensersatz, kann dies nur Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Architekten erfolgen.^{^[5]}

[1] BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22.

[2] Siehe hierzu oben Kap. 1.2.

[3] BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22; AG Heidelberg, Urteil v. 4.5.2018, 45 C 24/18, IMR 2018, 345.

[4] Arg. BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22.

[5] Siehe hierzu oben Kap. 1.7.