Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 2.6 Beendigung des Erbbaurechts

2.6.1 Zeitablauf

Im Regelfall endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf. Grundsätzlich ist die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags zwischen dem Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer frei verhandelbar; die übliche Laufzeit beträgt 99 Jahre. Außer mit Zeitablauf kann das Erbbaurecht auch mit Heimfall enden.

Dem oder den Erbbauberechtigten ist dann nach § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Nach § 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG können als Inhalt des Erbbaurechts auch Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung oder auch ein Ausschluss der Entschädigung geregelt werden. Die Verpflichtung zur Zahlung kann der Grundstückseigentümer gem. § 27 Abs. 3 ErbbauRG auch dadurch abwenden, dass er dem oder den Erbbauberechtigten das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert. Auch eine wiederholte Verlängerung ist möglich. Lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, entfällt nach § 27 Abs. 3 Satz 1 ErbbauRG sein Entschädigungsanspruch.

2.6.2 Heimfall

Da der Eigentümer sein Grundstück dem Erbbauberechtigten für lange Zeit überlässt, will er geschützt sein, falls sich dieser nicht an den Vertrag hält. Deshalb kann gem. § 2 Nr. 4 ErbbauRG die "Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall)", vereinbart werden.

Der Begriff "Heimfall" ist insofern irreführend, als bei Vorliegen der Voraussetzungen das Erbbaurecht nicht automatisch auf den Eigentümer übergeht. Dieser hat vielmehr nur einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den jeweiligen Erbbauberechtigten auf Übertragung des Erbbaurechts an ihn oder einen von ihm bezeichneten Dritten. Für diese Übertragung sind eine entsprechende Einigung und die Eintragung im Erbbaugrundbuch erforderlich. Es entsteht dann...