Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 1.3.1.1 Grundsätze

Alexander C. Blankenstein

Im Fall des Erwerbs von gebrauchtem Sondereigentum ist zunächst von wesentlicher Bedeutung, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Zusammenhang des nach § 566 BGB geltenden Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bewusst sein. Der Erwerber tritt mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch als neuer Vermieter in das zwischen Mieter und Veräußerer bestehende Mietverhältnis ein – und zwar mit sämtlichen Rechten und Pflichten.

Kündigungsvorschriften bei beabsichtigter Eigennutzung

Gewerberaummiete

Im Fall gewünschter Eigennutzung ist zu beachten, dass der Erwerber ein Gewerberaummietverhältnis erst nach Befristungsende kündigen kann, wenn er die Einheit nicht durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwirbt. Ist im Mietvertrag ausnahmsweise eine Befristung nicht vorgesehen, so sind die darin vereinbarten Kündigungsfristen maßgeblich, im Übrigen die gesetzlichen des § 580a Abs. 2 BGB.

Wohnraummiete

Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, kann der Erwerber nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Dies gilt auch für einen Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung. Als berechtigtes Interesse gilt in erster Linie Eigenbedarf und die Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung der Sondereigentumseinheit, selbstverständlich aber auch zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzungen.

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