Die Kaufpreise für Wohnungen, Eigenheime und Mehrfamilienhäuser in den deutschen Großstädten steigen wieder deutlich, wie der aktuelle Immobilienindex GREIX zeigt. Im Jahresvergleich sei es das größte Preiswachstum seit Mitte 2022.
Nachdem die Immobilienpreise mit dem Ende des jahrelangen Booms vielerorts kräftig gefallen waren, haben sich im 1. Quartal 2025 Wohnimmobilien in Deutschland im Vergleich zum 1. Quartal 2024 so stark verteuert wie seit Mitte 2022 nicht mehr.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind demnach innerhalb eines Jahres um 3,2 % gestiegen, Einfamilienhäuser verteuerten sich um 4,7 % und Mehrfamilienhäuser um 8,7 %.
Das sind Ergebnisse aus dem German Real Estate Index (GREIX), der auf Zahlen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte basiert, des Exzellenzclusters Econtribute der Universitäten Bonn und zu Köln und dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW). Die Studie wurde am 8. Mai veröffentlicht.
Immobilientransaktionen: Markt gewinnt an Fahrt
"Das Abwarten hat ein Ende", sagt IfW-Immobilienmarktexperte Jonas Zdrzalek. "Wer kaufen will, hat sich offenbar mit den neuen Gegebenheiten arrangiert – und spekuliert darauf, dass der Immobilienmarkt vorerst seinen Tiefpunkt erreicht hat". Die Zahl der geschlossenen Transaktionen liege knapp ein Drittel über Vorjahresniveau.
Im Vergleich zum direkten Vorquartal sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen laut GREIX im 1. Quartal 2025 um 1 % gestiegen, Mehrfamilienhäuser wurden 1,1 % teurer verkauft, und die Preise für Einfamilienhäuser stagnierten (plus 0,1 %) gegenüber dem 4. Quartal 2024.
Eigentumswohnungen: Preissprünge in Metropolen
Im Vergleich zum Vorquartal kletterten die Preise für Eigentumswohnungen im jüngsten GREIX am stärksten in Köln (plus 3,4 %), Stuttgart (plus 2,1 %) und Berlin (plus 1,7 %). Moderater waren die Anstiege in Düsseldorf (plus 1,3 %), Frankfurt/M. (plus 0,7 %) und Leipzig (plus 0,6 %). Für Hamburg und München lagen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch keine Daten vor.
Für den Index wurden notariell beglaubigte Verkaufspreise der Gutachterausschüsse nach wissenschaftlichen Standards für 21 Städte und Landkreise ausgewertet. Auch außerhalb der großen Metropolen legten die Preise weitgehend zu – besonders stark in Karlsruhe (plus 3,8 %) und Duisburg (plus 3,2 %). Einen leichten Rückgang gab es in Dresden (minus 0,9 %), hier hatten die Preise in den Vorquartalen stark angezogen.
Wohnimmobilien: Preisverfall hat erst einmal ein Ende
Wohnimmobilien sind seit Mitte 2022 – dem Höhepunkt des jahrelangen Booms – deutlich günstiger geworden. Hauptgrund waren gestiegene Zinsen, Kredite wurden teurer. Verkäufer mussten die eigenen Preisvorstellungen senken. Seit Sommer 2024 haben sich die Immobilienpreise stabilisiert. Im Schlussquartal 2024 hatten sich Wohnungen und Häuser dem Statistischen Bundesamt zufolge bereits wieder leicht verteuert.
Gegenüber den Tiefstständen bei den Immobilienpreisen sei die Aufholbewegung in den Großstädten am stärksten, schreibt das IfW nun. Insgesamt lägen die Preise für Eigentumswohnungen aber im Schnitt noch rund 10 % unter den Höchstständen. "Ob sich die Preisanstiege weiter im selben Tempo fortsetzen, hängt vom wirtschafts- und geldpolitischen Umfeld ab", meint Zdrzalek.
Mit der Aussicht auf das Schuldenpaket des Bundes sind Kapitalmarktzinsen und Bauzinsen wieder gestiegen. Für Finanzierungen mit 10-jähriger Laufzeit werden laut Frankfurter FMH-Finanzberatung aktuell im Schnitt rund 3,6 % Zinsen fällig – vor sechs Monaten waren es 3,3 %. Damit werden Kredite für Immobilienkäufer teurer. Beobachter erwarten eine Belastungsprobe für den Immobilienmarkt.
Wohnungspreise im Zentrum fallen stärker als in den Vierteln
Bei Eigentumswohnungen rücken der Auswertung zufolge zentrale und nicht-zentrale Lagen preislich wieder näher aneinander heran, wie ein GREIX-Update im April gezeigt hat. Die Prämie, die Immobilienkäufer für Eigentumswohnungen in den Innenstadtlagen bezahlen, hat sich demnach im Jahr 2024 reduziert.
Zuletzt wurde in den zentralen Lagen eine Preisprämie von 1.110 EUR pro Quadratmeter fällig – zum Vergleich: In der Phase des Preisaufschwungs zwischen 2012 und dem 1. Quartal 2022 lag die Differenz noch bei 1.220 EUR.
Am deutlichsten haben sich laut GREIX-Auswertung die Preise in Hamburg angeglichen: In den innenstädtischen Bereichen fielen die Wohnungspreise seit 2022 um 17,8 %, in den Außenbezirken um 11,8 %. Es folgt Düsseldorf mit einem Preisverfall mit 17,5 % im Zentrum und 12,4 % in nicht-zentralen Vierteln.
Steigende Preise vor allem in weniger zentralen Lagen
Im Jahresvergleich 2024 und 2023 zeigen sich große Unterschiede in der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in den Vierteln der 7 Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Während die Wohnungspreise im bundesweiten Vergleich nachgaben, legten sie in einigen Stadtteilen teils deutlich zu, vor allem auch in den Außenbezirken.
Am stärksten stiegen die Preise im GREIX in Düsseldorf Bilk-Oberbilk...