Jörg Wilde, Gerhard Jaser
Besitzdauer von 5 Jahren als Indiz für Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt
Die Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren führt nur dann zur Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels, wenn auch zwischen dem Erwerb der Grundstücke und ihrer Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Hintergrund hierfür ist, dass ein Gewerbebetrieb nur dann begründet wird, wenn bereits der Erwerb des Grundstücks in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht erfolgt. Als Indiz für die bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs prüft die Rechtsprechung und ihr folgend die Finanzverwaltung, ob die Veräußerung des Grundstücks in engem zeitlichen Zusammenhang mit eben dem Erwerbsvorgang erfolgte. Fanden Erwerb oder Herstellung oder Modernisierung und Veräußerung des Objekts innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren statt, spricht dies für den Erwerb in bedingter Veräußerungsabsicht. Das entsprechende Objekt ist dann grundsätzlich bei der "3-Objekt-Grenze" mitzuzählen.
Widerlegung der Veräußerungsabsicht im Einzelfall möglich
Dieser 5-Jahreszeitraum ist allerdings keine starre Grenze, sondern nur ein Indiz. Sie wird einerseits bei einer geringfügigen Überschreitung (etwa 2 Monate) noch nicht beeinträchtigt, andererseits kann der Steuerpflichtige die ihm damit unterstellte Veräußerungsabsicht durch die Umstände seines Einzelfalls widerlegen. Dies gelingt insbesondere dann, wenn der Veräußerer glaubhaft machen oder beweisen kann, dass er im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Fertigstellung die feste Absicht hatte, das Grundstück langjährig zu vermieten oder auf Dauer selbst zu nutzen. Liegen nicht weitere für die Gewerblichkeit sprechende Umstände vor (z. B. höhere Anzahl der veräußerten Objekte, kurzer einheitlicher Verkaufszeitraum oder hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich), wird die Widerlegung in der Regel gelingen.
Obergrenze: Besitzdauer von mehr als 10 Jahren
Obergrenze für die "unterstellte" Veräußerungsabsicht ist jedoch ein Zeitraum von 10 Jahren. Beträgt die Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als 10 Jahre, besteht in aller Regel kein enger zeitlicher Zusammenhang mehr. Grundstücke, die mehr als 10 Jahre lang vermietet, verpachtet oder selbst genutzt wurden, werden für die 3-Objekt-Grenze daher nicht mitgezählt.
Besitzdauer zwischen 5 und 10 Jahren
Bei einer Zeitspanne zwischen 5 und 10 Jahren kommt es für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels auf die weiteren Umstände an. Insbesondere bei einer höheren Zahl der veräußerten Objekte oder bei branchennahen Steuerpflichtigen (Architekt, Bauunternehmer, Baubetreuer, Grundstücksmakler) bzw. ihrer Angehörigen besteht nur dann kein gewerblicher Grundstückshandel, wenn die Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als 10 Jahre beträgt. Bei einer Mitunternehmerschaft genügen die Branchenkenntnisse eines Mitunternehmers. Zwar dürfen auch dem Bau- und Grundstücksmarkt nahestehende Personen die 3-Objekt-Grenze ausnutzen, jedoch gilt für sie die 5-Jahresgrenze nur abgeschwächt. Für diesen Personenkreis gibt es keine klare Grenze.
Insgesamt gibt es für die Vielzahl der Fälle keine der Vereinfachung und Rechtssicherheit dienliche schematische Handhabung. Entscheidend ist letztlich das Zusammenwirken des Zeitfaktors und der Planmäßigkeit und Intensität der Verkaufsaktivität im jeweiligen Einzelfall.
5-Jahreszeitraum
Wird eine größere Anzahl von Eigentumswohnungen – in einem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall waren es 16 – kontinuierlich, aber über einen längeren Zeitraum als 5 Jahre hinweg, veräußert, fallen auch die außerhalb des 5-Jahreszeitraums veräußerten Wohnungen in den gewerblichen Grundstückshandel.
Werden Eigentumswohnungen angekauft, saniert und innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren veräußert, kann der Erwerber die Veräußerungsabsicht und damit einen gewerblichen Grundstückshandel nicht dadurch widerlegen, dass er die Wohnungen vor der Veräußerung vermietet.