Zusammenfassung
Verschärfungen im Mietrecht, eine neue Grundsteuer und Wohngemeinnützigkeit, die Reform des Baugesetzbuchs – einige Gesetze hat der alte Bundestag 2024 noch beschlossen, doch manche Ampel-Vorhaben waren noch nicht in trockenen Tüchern.
1 Grundsteuerreform tritt in Kraft
Seit dem 1.1.2025 wird die reformierte Grundsteuer auf Grundlage neuer Regeln erhoben – in einem FAQ gibt das Finanzministerium Antworten auf die wichtigsten Fragen. Nach mehreren gescheiterten Musterklagen vor Finanzgerichten im Jahr 2024 könnte die Reform in diesem Jahr womöglich vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Sicher ist: Es wird für viele Immobilieneigentümer teurer werden. Manche Bundesländer wollen Fehlentwicklungen noch per Gesetz verhindern.
2 Höheres Wohngeld und Lastenzuschuss
Zum 1.1.2025 wurde das Wohngeld an die allgemeine Preis- und Mietenentwicklung angepasst. Der Betrag steigt um 15 % – selbstnutzende Haus- und Wohnungseigentümer können bei Bedarf mehr Lastenzuschuss erhalten.
3 Gewerbemietverträge: Textform statt Schriftform
Aufbewahrungsfristen wurden verkürzt, Belege über die Betriebskostenabrechnung können digital bereitgestellt werden, das Schriftformerfordernis für langfristige Gewerbemietverträge wurde abgeschafft – das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) ist am 1.1.2025 zum großen Teil in Kraft getreten.
4 GEIG: Ladepunkte für E-Fahrzeuge
Seit Januar 2025 müssen Nichtwohngebäude im Bestand mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens einen Ladepunkt für E-Fahrzeuge installieren. Das ist im Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) geregelt. Darüber hinaus fordert die EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD), die im Mai 2024 verabschiedet wurde, eine Novellierung des GEIG bis zum 28.5.2026: Die Zahl der Ladepunkte in Gebäuden muss deutlich erhöht werden.
5 Einbau von Smart Metern
Seit dem 1.1.2025 sind Messstellenbetreiber verpflichtet, in Haushalten mit einem Jahresstromverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden eine Photovoltaikanlage mit 7 bis 100 Kilowatt installierter Leistung oder einer steuerbaren Verbrauchseinrichtung Smart Meter einzubauen.
6 Aus der Ampel-Pipeline: Gebäudetyp E und BauGB
Um den Wohnungsbau anzukurbeln, sollten die Regeln verschlankt werden. Das sah u. a. der Gesetzentwurf für ein Gebäudetyp-E-Gesetz vor, den das Bundeskabinett im November 2024 beschlossen hatte – ob es ein neuer Bundestag verabschieden wird, steht in den Sternen.
Am 4.9.2024 hatte das Kabinett auch den Entwurf für die lange erwartete Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) mit zahlreichen Änderungen – zum Beispiel für Aufstockungen und Dachausbauten und mit dem sog. Bauturbo-Paragrafen (§ 246e BauGB) – auf den Weg gebracht. Im Frühjahr 2025 sollte die Reform eigentlich durch sein. Auch hier muss ein großes Fragezeichen gesetzt werden.
7 Mietpreisbremse soll verlängert werden
Union und SPD haben sich darauf verständigt, dass die Mietpreisbremse zunächst für zwei Jahre verlängert werden soll, wie es im Sondierungspapier heißt. Die bestehende Regelung gilt seit 2015 und läuft nach aktueller Rechtslage Ende 2025 aus.
8 Diskussion um den Entwurf zur TA Lärm
Im Rohr hängen geblieben ist auch die Überarbeitung der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm). Die Immobilienwirtschaft hat sowieso Schwächen am Referentenentwurf aus dem Umweltministerium festgestellt, was auch immer daraus wird.
9 Die neue Wohngemeinnützigkeit
In den Katalog der gemeinnützigen Zwecke wurde im Jahressteuergesetz (JStG) 2024 die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke aufgenommen – die Steuervorteile sind zum 1.1.2025 in Kraft getreten. Soziale Unternehmen, Vereine und gemeinnützige Stiftungen sollen steuerlich begünstigt und gefördert werden, wenn sie bezahlbare Wohnungen bauen und vermieten.
10 Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern
Mit dem JStG 2024 profitieren auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien seit Januar von steuerlichen Vorteilen, wenn sie Photovoltaikanlagen bis 30 Kilowatt-Peak installieren. Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag.
Hier finden Sie alle immobilienrelevanten Neuerungen im Jahressteuergesetz 2024.
11 Die E-Rechnung wird Pflicht
Mit dem Wachstumschancengesetz wird seit dem 1.1.2025 bei Umsätzen zwischen inländischen Unternehmern regelmäßig eine elektronische Rechnung (E Rechnung) Pflicht. Das sollten vor allem Hausverwalter auf der Agenda haben. Die Regeln werden schrittweise eingeführt. Es gelten Übergangsfristen.
12 Der CO2-Preis steigt
Im Jahr 2025 wird der CO2-Preis von 45 auf 55 EUR pro Tonne steigen. Das dürfte sich auf die Nebenkostenabrechnungen auswirken. Die Kosten werden nach dem sog. Stufenmodell zwischen Mietern und Vermietern geteilt.
13 Klimageld – wie geht es weiter?
Das Klimageld als Ausgleich für den CO2-Preis war Teil des Koalitionsvertrags und sollte eigentlich 2025 ausgezahlt werden. Die Ampel-Regierung hatte es immer wieder verschoben, wie es weitergeht, ist noch offen. Sicher ist nur, dass nur ein hohes Klimageld den CO2-Preis ausgleicht.
14 Austauschpflicht für alte Kaminöfen
Seit dem 1.1.2025 gelten verschärfte Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid. Einige der alten Kaminöfen und Holzöfen müssen ausgetauscht oder modernisiert werden. Bei Verstößen ist mit Bußgeldern von bis zu 50.000 EUR zu rechnen.
15 Erweiterung der Solarpflicht
Eine bundesweite Solarpflicht existiert nicht. Aber einige Bundesländer haben eigene Vorgaben erlassen – wo sich bei Neubau und Dachsanierung von Wohngebäuden ab Januar 2025 etwas ändert.
16 EPBD: Die Fristen laufen
Die Fristen zur Umsetzung der Sanierungsvorgaben i...