Geschäftsraummietverhältnis - gesetzliche Regelungen / 2.7.2 Mehrdeutige Vertragsklauseln

Ulf Wollenzin

Ist eine Vertragsklausel unklar, so gilt die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB. Danach sind mehrdeutige Klauseln nach der kundenfeindlichsten Variante auszulegen. Diese Regelung gilt auch im Individualprozess.

Praxis-Beispiel

Unwirksame Klauselformulierungen

Unter Anwendung dieser Grundsätze hat der BGH die Klausel: "Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten" für unwirksam erachtet.^{^[1]}

Gleiches gilt für eine Klausel, wonach "eine Minderung der Miete ... ausgeschlossen (ist), wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird".^{^[2]}

Ein formularvertraglicher Minderungsausschluss ist also nur wirksam, wenn sich aus der Klausel mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass das Recht des Mieters zur Rückforderung der überzahlten Miete aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung unberührt bleibt. Die frühere Rechtsprechung der Oberlandesgerichte, wonach Minderungsausschlussklauseln der hier fraglichen Art als wirksam angesehen wurden^{^[3]}, ist durch die Rechtsprechung des BGH überholt.

[1] BGH, Urteil v. 12.3.2008, XII ZR 147/05, NJW 2008, 2254.

[2] BGH, Urteil v. 23.4.2008, XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497.

[3] OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 850; ZMR 1999, 23; OLG Koblenz, Urteil v. 8.12.2005, 2 U 163/05; ebenso: Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 427; Emmerich, in Staudinger (2006), § 536 BGB Rn. 73; Kraemer, in Bub/Treier, Kap. III B Rn. 1373.

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