Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Die Gemeinschaftsordnung stellt die Verfassung der Gemeinschaft dar und hat insoweit überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Sie ist allerdings gesetzlich nicht vorgeschrieben und zur Begründung von Wohnungseigentum nicht erforderlich, stets aber – insbesondere in größeren Gemeinschaften – sinnvoll. Sind nicht unabdingbare Bereiche des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) betroffen, können die Wohnungseigentümer in weiten Bereichen von den gesetzlichen Regelungen abweichen und ihr Innenverhältnis individuell regeln. Die entsprechende Ermächtigung verleiht die Bestimmung des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Zu beachten ist freilich stets, dass Regelungen, die in die Grundprinzipien des WEG selbst eingreifen und gegen zwingende Regelungen des WEG verstoßen, per se ungültig und unbeachtlich sind.
1 Grundsätze
Eine Gemeinschaftsordnung ist für das Entstehen bzw. die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich, insoweit bedarf es lediglich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG oder eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG. In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung meist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrags. Zu berücksichtigen ist dabei stets, dass die Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung nicht von den Wohnungseigentümern selbst, sondern vom teilenden Eigentümer bzw. dessen Notar festgelegt werden. In der Praxis sind insoweit unglückliche bzw. unpraktikable Regelungen keine Seltenheit. Häufig werden Formularbestimmungen auf eine Vielzahl von Gemeinschaften übertragen, ohne die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen.
Sollte bereits vom Bauträger oder vom teilenden Eigentümer ein Verwalter mit der Abwicklung der Teilungserklärung betraut sein, sollte er in seinem eigenen Interesse als Erstverwalter der Gemeinschaft für sinnvolle Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sorgen und auf Berücksichtigung der Besonderheiten der Wohnungseigentumsanlage hinwirken. Wenig sinnvoll ist es dabei, in der Gemeinschaftsordnung gesetzliche Regelungen zu wiederholen, die gerade nicht geändert oder ergänzt werden sollen. Dies bläht die Gemeinschaftsordnung unnötig auf und schadet letztlich auch der Transparenz der in der Gemeinschaft geltenden Rechtslage.
Im Übrigen findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.
2 Unwirksame Klauseln
2.1 Verstoß gegen zwingende zivilrechtliche Vorschriften
Grenzen der Vereinbarungskompetenz setzen zunächst die Bestimmungen der §§ 134, 138 und 242 BGB. Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern bestimmte Grenzen gesetzt. So kann keine Haftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung für Hausgeldrückstände des Wohnungseigentümers vereinbart werden. Bei der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind stets die maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Das sachenrechtliche Grundverhältnis kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein.
2.2 Eingriff in die Grundprinzipien des WEG
Auch durch Vereinbarung kann nicht in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Insoweit unterliegen die elementaren Grundprinzipien des WEG nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend festgelegt, sondern wird von der Rechtsprechung im Einzelfall konkretisiert. Er ergibt sich jedenfalls nicht aus dem Gesetz. Die "Kernbereichslehre" ist daher auch nicht unumstritten. Unabhängig von Begrifflichkeiten können die Wohnungseigentümer auch durch Vereinbarung jedenfalls nicht in die Gebrauchsmöglichkeit des Sondereigentums eingreifen, elementare Mitverwaltungsrechte beschneiden und die zwingenden Verwaltungskompetenzen abändern.
2.2.1 Gebrauch des Sondereigentums
Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.
Vorsicht bei Regelungen über Betretungsrechte und Kontrollmöglichkeiten des Verwalters im Sondereigentum
Ein Betretungsrecht des Verwalters kann nicht wirksam geregelt werden, auch nicht in der Gemeinschaftsordnung, denn es gilt der Grundsatz des Art. 13 GG: "Die Wohnung ist unverletzlich."
Die der Entscheidung des OLG Zweibrücken zugrunde liegende Klausel einer Gemeinschaftsordnung lautete:
"Der Verwalter hat zweimal im Jahr für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu angemessener Tageszeit zu besichtigen. Im Falle der Gefahr darf ihm der Zutritt in die Räume...