1 Leitsatz
Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, die Gemeinschaftsordnung zu ändern, wenn es dafür eine Öffnungsklausel gibt.
2 Normenkette
§§ 1, 5, 7, 10 WEG
3 Das Problem
Wohnungseigentümer K geht gegen Mieter B vor, dessen von Wohnungseigentümer X angemieteten Räume unter denen des K liegen. B soll nach Ansicht des K in den angemieteten Räumen keine Eisverkaufsstelle betreiben, bei der das Eis über die Straße verkauft wird. Vor dem Lokal sind aber Klappbänke, Klappstühle, eine Topfpflanze und 2 Abfallbehälter aufgestellt. In der Gemeinschaftsordnung heißt es für die Räume wie folgt: "Geschäftsräume" und in einem Nachtrag "Laden". Im Juli 2006 haben die Wohnungseigentümer den Betrieb der Eisverkaufsstelle allerdings genehmigt. Im Mai 2007 beschlossen sie ferner, B gegen eine "Sondernutzungsgebühr" zu gestatten, 2 Klappbänke, 2 Hocker, 1 Topfpflanze und 2 Abfallbehälter auf dem gemeinschaftlichen Eigentum vor dem Lokal aufzustellen.
4 Die Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg! B gebrauche die Räume vereinbarungsgemäß. Auf der Basis der ursprünglichen Vereinbarung würde die Nutzung als Eisverkaufsstelle, so wie sie konkret von B gestaltet sei (= Möglichkeit, das Eis im Freien zu verzehren), zwar einer Vereinbarung widersprechen und wäre damit unzulässig (Hinweis auf BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18). Die Wohnungseigentümer hätten diese Vereinbarung aber im Jahr 2006 geändert. Dieser Beschluss sei auch wirksam, da er auf einer Öffnungsklausel beruhe. Nach der Gemeinschaftsordnung könne diese nämlich durch einen einfachen Beschluss geändert werden. Dies gelte zwar nicht für "wesentliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Bauwerkes selbst bzw. ihrer Einrichtungen oder Veränderungen seines Zwecks als Wohnhaus". In der Änderung der Zweckbestimmung von "Laden" zu "Eisverkaufsstelle" liege eine solche Veränderung aber ...