Gemeinschaftseigentum (WEMoG)

Nach § 1 Abs. 5 WEG sind das Grundstück und das Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehende Bereiche oder Gegenstände können auch durch die Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum erklärt werden.

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 1 Abs. 5 WEG und § 5 Abs. 2 WEG.

AG Siegburg, Urteil v. 29.7.2024, 152 C 16/23: Die Abwasserleitung steht zwingend in gemeinschaftlichem Eigentum. Das Anschluss-Set und der Anschluss-Stutzen für ein Wand-WC sind dagegen Sondereigentum.

BGH, Urteil v. 5.7.2024 V ZR 241/23: Die Fenster nebst Rahmen im Bereich einer Sondereigentumseinheit stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum.

BGH, Beschluss v. 7.3.2024, V ZB 46/23: Altes Recht: Weder der einzelne Stellplatz innerhalb einer Doppelstockgarage ("Duplexparker") noch der einzelne Stellplatz auf einem Parkpalettensystem ("Palettenparker") ist nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. sondereigentumsfähig. Neues Recht: Nach der Neuregelung für Stellplätze in § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch an den einzelnen Stellplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum begründet werden. Stellplätze auf Parkpaletten sind jedenfalls dann sondereigentumsfähig, wenn ein bestimmter Palettenstellplatz zum alleinigen Gebrauch fest zugewiesen wird.

BGH, Urteil v. 9.11.2023, VII ZR 241/22: Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch eine von ihm als Erstverwalter bestimmte, mit ihm wirtschaftlich verbundene (Tochter-)Gesellschaft ermöglicht, ist unwirksam.

OLG Hamburg, Urteil v. 11.9.2019, 5 U 128/16: Die von einem Bauträger vorformulierte Klausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Versammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird, benachteiligt einen Ersterwerber unangemessen und ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist.

LG München I, Beschluss v. 14.1.2019, 1 S 15412/18: Verdunstungsröhrchen an Heizkörpern stellen als Geräte der Verbrauchserfassung Gemeinschaftseigentum dar.

LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18: Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.

BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17: Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

OLG Dresden, Beschluss v. 29.3.2017, 17 W 233/17: Zugänge zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Heizung erfordert einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer zu der Anlage. Der gemeinschaftliche Zugang darf nicht dadurch gefährdet werden, dass ein Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft nach § 13 Abs. 1 WEG den gemeinschaftlichen Gebrauch stört.

VGH Baden-Württemberg, Urteil v. 28.12.2016, 8 S 2442/14: Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradweges auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.

LG Dortmund, Urteil v. 20.9.2016, 1 S 434/15: Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erstattung der Kosten für in der Vergangenheit von den Wohnungseigentümern eigenständig und auf ihre Kosten durchgeführten Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, weil allgemein von der Gültigkeit eines tatsächlich nichtigen Beschlusses über die Verpflichtung zu entsprechenden Maßnahmen ausgegangen wurde, muss zwingend ein zweistufiges Verfahren durchgeführt werden, wonach zunächst die jeweiligen Rechnungen einzureichen und diese zu prüfen sind und sodann ...