Alexander C. Blankenstein
Von wesentlicher Bedeutung ist zunächst die Klärung der Frage, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte.
Dient der Erwerb der Kapitalanlage, kommt durchaus der Kauf einer vermieteten Einheit infrage.
Achtung: Kündigungsvorschriften bei beabsichtigter Eigennutzung beachten!
Gewerberaummiete
Im Fall gewünschter Eigennutzung ist zu beachten, dass der Erwerber ein Gewerberaummietverhältnis erst nach Befristungsende kündigen kann, wenn er die Einheit nicht durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwirbt. Ist im Mietvertrag ausnahmsweise eine Befristung nicht vorgesehen, so sind die darin vereinbarten Kündigungsfristen maßgeblich, im Übrigen die gesetzlichen des § 580a Abs. 2 BGB.
Wohnraummiete
Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, kann der Erwerber nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Dies gilt auch für einen Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung. Als berechtigtes Interesse gilt in erster Linie Eigenbedarf und die Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung der Sondereigentumseinheit, selbstverständlich aber auch Vertragsverletzungen.
Will der Erwerber die Einheit also selbst nutzen, sind vermietete Objekte allenfalls 2. Wahl.
1.1 Kauf bricht nicht Miete
Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Gesamtzusammenhang vor Augen führen, dass nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt. Der Erwerber tritt mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch als neuer Vermieter in das zwischen Mieter und Veräußerer bestehende Mietverhältnis ein – und zwar mit sämtlichen Rechten und Pflichten.
1.1.1 Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses durch den Erwerber
1.1.1.1 Kündigung durch den im Grundbuch eingetragenen Erwerber
Der Erwerber ist dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. E...