36.1 Verlängerung der Verjährung
Die Verjährungsfrist (bis 30 Jahre) kann vertraglich verlängert werden. Eine solche Vereinbarung kann aber nicht formularvertraglich getroffen werden, weil § 548 BGB zum gesetzlichen Leitbild der Miete gehört. Etwas anderes kann gelten, wenn besondere Sachgründe für eine Verlängerung der Verjährungsfrist sprechen.
Gutachten durch Sachverständigen
Hiervon ist auszugehen, wenn die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Sachverständigen untersucht werden soll und die Parteien für diesen Fall vereinbaren, dass eventuelle Schadensersatzansprüche erst mit Vorlage des Gutachtens fällig werden.
Hier beginnt die Verjährung nicht mit der Rückerlangung, sondern mit der Fälligkeit der Ersatzansprüche.
36.2 Verzicht auf Verjährungseinrede
Ein vertraglich vereinbarter genereller Verzicht auf die Verjährungseinrede ist unwirksam. Für den konkreten Einzelfall kann auf die Erhebung der Verjährungseinrede aber verzichtet werden. Der Verzicht führt nicht zur Verlängerung der Verjährungsfrist, sondern begründet die Einrede der unzulässigen Rechtsausübung.
36.3 Verjährung nach § 548 BGB
Der BGH hat ein wichtiges Grundsatzurteil gefällt.
Unwirksame Formularklausel zur Verjährung
"Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.".
Der Mieter wird dadurch doppelt benachteiligt, was mit dem Kern des § 548 BGB nicht vereinbar ist:
- Nach Gesetz kommt es auf die Übergabe, nicht auf den Beendigungszeitpunkt an.
- Die kurze Frist schützt berechtigte Interessen des Mieters: Wegen seiner Besitzaufgabe kann er z. B. keine Beweise mehr sichern. Ziel des Gesetzgebers i...