Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 19 Kündigungsausschlussklauseln

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die ordentliche Kündigung formularvertraglich ausgeschlossen werden.^[1] Es gelten folgende Grundsätze:

1. Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden.
2. Die Kündigungsausschlussvereinbarung muss – falls sie über eine längere Zeit als 1 Jahr gelten soll – schriftlich getroffen werden.^[2]
3. Eine Kündigungsausschlussklausel kann gegen § 305c Abs. 1 BGB verstoßen, wenn sie in der Vertragsurkunde an ungewöhnlicher oder systematisch unpassender Stelle steht.
4. Ein Verstoß gegen § 307 BGB kann vorliegen, wenn Grundsätze der fairen Vertragsgestaltung verletzt sind. Hiervon ist zum einen dann auszugehen, wenn lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist. Ein einseitiger (nur für den Mieter geltender) Kündigungsausschluss ist ausnahmsweise wirksam, wenn er im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart wird.^[3] In allen anderen Fällen verstößt ein solcher Kündigungsausschluss gegen § 307 BGB.^[4]

5. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein 4-jähriger Kündigungsausschluss möglich.^[5] Wird diese Grenze überschritten, führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten.

   Für Gewerberäume wurde sogar ein 5-jähriger Kündigungsausschluss für möglich gehalten.^[6]

6. Liegt der Mietbeginn zeitlich nach dem Vertragsschluss, beginnt die Frist nicht mit dem Mietbeginn, sondern mit dem Abschluss des Mietvertrags. Eine Kündigung des Mieters muss zum Ablauf der 4-Jahres-Frist möglich sein.^[7] In einem Formularvertrag kann nicht wirksam vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals nach Ablauf von 4 Jahren möglich ist.^[8]

   Liegt der Vertragsschluss vor dem Mietbeginn, ist eine Klausel u...