Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 14.1 Minderungsrecht

Das Minderungsrecht kann bei der Wohnraummiete nicht ausgeschlossen werden – auch nicht durch einen Individualvertrag.^[1] Die Vorschrift verbietet aber nicht nur den Ausschluss des Minderungsrechts, sondern auch jede vom Gesetz abweichende Einschränkung zum Nachteil des Mieters. Dennoch sind in vielen Formularmietverträgen solche Einschränkungen enthalten.

Ankündigungsfrist für Minderungsrecht

Häufig ist insbesondere die Klausel, dass die Ausübung des Minderungsrechts 1 Monat vorher angekündigt werden muss. Diese Klausel ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Klausel, wonach ein Minderungsrecht von einer vorherigen schriftlichen Mängelanzeige abhängig sein soll. Diese Klausel steht insbesondere nicht im Einklang mit § 536c BGB. Dort wird zwar eine Mängelanzeige vorgeschrieben; der Verlust des Minderungsrechts tritt aber nur ein, wenn der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige zur Abhilfe außerstande war.^[2]

Einzelheiten:

1. Nach der Rechtsprechung des BGH kann vereinbart werden, dass der Mieter im Falle eines Mangels nicht zur Kürzung der Miete berechtigt ist; dem Mieter muss allerdings die Möglichkeit verbleiben, eine überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückzufordern.^[3]
2. Eine solche Klausel ist auch dann wirksam, wenn sich der Vermieter in Vermögensverfall befindet und der Mieter Gefahr läuft, den ihm bereicherungsrechtlich zustehenden Anspruch bei isolierter Geltendmachung der Minderung nicht durchsetzen zu können. Der Mieter ist jedoch dadurch geschützt, dass er in Höhe des maximal denkbaren Minderungsbetrags nur zur Zahlung Zug um Zug gegen Sicherheitsleistung verpflichtet ist.^[4]
3. E...