1 Leitsatz
Auch bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel schuldet der Mieter Schadensersatz für Substanzschäden an der Mietsache durch starkes Rauchen.
2 Normenkette
BGB §§ 280, 305, 535, 538
3 Das Problem
Zur Ausführung von Malerarbeiten in der gemieteten Wohnung ist ein Mieter grundsätzlich nur bei einer wirksamen Vertragsklausel zur Durchführung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies setzt nach der Rechtsprechung des BGH u. a. voraus, dass dem Mieter bei Mietbeginn eine renovierte Wohnung übergeben wurde. Ist dies nicht der Fall oder ist die Schönheitsreparaturklausel aus anderen Gründen unwirksam (z. B. bei unzulässigem Fristenplan), ist der Mieter zur Durchführung von Malerarbeiten weder während der Dauer noch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet.
Eine Ausnahme besteht bei vom Mieter verschuldeten Schäden, z. B. abgestoßene Ecken an Türen oder Türstöcken, beklebte Türblätter etc. Solche Schäden muss der Mieter im Wege des Schadensersatzes auch bei einer fehlenden oder unwirksamen Schönheitsreparaturklausel beheben. Gleiches gilt für Schäden in der Mietwohnung durch exzessives Rauchen. Zwar wird Rauchen in der Mietwohnung in normalem Umfang von der Rechtsprechung grundsätzlich nicht als vertragswidrig angesehen. Daher hat der Mieter die dadurch entstandenen Vergilbungen und Nikotinablagerungen nicht verschuldet und ist dementsprechend zur Beseitigung und Renovierung der Wohnung nur bei Vorliegen einer wirksamen Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet (BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05, WuM 2006, 513).
Gleiches gilt auch dann, wenn in der Wohnung zwar übermäßig stark geraucht worden ist, die Ablagerungen aber durch Ausführung von Schönheitsreparaturen, d. h. durch Malerarbeiten beseitigt werden können (BGH, Urteil v. 5.3.2008, V...