Erwerberhaftung (WEG) / 1 Erwerb durch Rechtsgeschäft

Alexander C. Blankenstein

Im Fall des Eigentümerwechsels durch Rechtsgeschäft, also durch Kaufvertrag oder Schenkung, tritt der Erwerber mit seiner Eintragung in das Grundbuch in die Gemeinschaft ein. Dies gilt allerdings nur für die Fälle eines Zweiterwerbs. Ersterwerber, die ihr Sondereigentum direkt vom teilenden Eigentümer erwerben, gelten nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Eigentümern bereits dann als Eigentümer, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung einer Sondereigentumseinheit gegen den teilenden Eigentümer haben, durch Vormerkung im Grundbuch gesichert sind und ihnen der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben wurde.

1.1 Neue Verbindlichkeiten

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber für alle anteiligen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft und seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch bzw. im Fall des Ersterwerbs nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Räume durch Beschluss begründet und fällig gestellt werden.^{^[1]}

Praxis-Beispiel

Zahlungsverpflichtung des Erwerbers

Die Eigentümergemeinschaft beschließt nach Eintritt des Erwerbers in die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Dieser Beschluss begründet allein eine Zahlungsverpflichtung zulasten des Erwerbers. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob die Grundbucheintragung – entweder als Eigentümer im Fall des Zweiterwerbs oder als Vormerkungsberechtigter im Fall des Ersterwerbs – den Beteiligten bei der Beschlussfassung bekannt war. Der Beschluss wirkt nämlich ausschließlich objektbezogen. Hat der Erwerber keine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten, so begründet dies allenfalls das Recht des Erwerbers, den Beschluss zur Sonderumlage gerichtlich anzufechten. Nichtig ist der Beschluss jedoch nicht.^{^[2]}

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