Erhaltungsrücklage / 8.2 Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums

So wohl bereits Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt dies erst recht für Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Dies ist nicht lediglich darin begründet, als es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern weil nach der Bestimmung des § 21 Abs. 3 WEG bereits all diejenigen Wohnungseigentümer zur anteiligen Kostentragungspflicht einer baulichen Veränderung nicht verpflichtet sind, die einer solchen Maßnahme nicht zugestimmt haben. Insoweit müssen sich Wohnungseigentümer und Verwalter stets vor Augen führen, dass jeder Wohnungseigentümer der Beitragspflicht zur Erhaltungsrücklage unterliegt. So nun aber eine bestimmte Maßnahme lediglich einzelnen Wohnungseigentümern – mögen sie auch die Mehrheit repräsentieren – zugute kommt, können sich diese Wohnungseigentümer nicht auf Kosten der Minderheit aus der Erhaltungsrücklage bedienen. In einem derartigen Fall bedarf es vielmehr der Erhebung einer Sonderumlage bei Zahlungspflicht lediglich derjenigen Wohnungseigentümer, die der Maßnahme der baulichen Veränderung auch zugestimmt haben.

Dies gilt aber auch dann, wenn die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erfüllt sind. Hiernach sind die Kosten einer baulichen Veränderung dann unter allen Wohnungseigentümern zu verteilen, wenn für die Maßnahme mehr als 2/3 der Stimmen votieren, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Auch zur Finanzierung derartiger Maßnahmen steht die Erhaltungsrücklage nicht zur Verfügung. Wie bereits ausgeführt, dürfte auch dann nichts anderes gelten, wenn es sich um eine modernisierende Erhaltungsmaßnahme handelt.

Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen

Auch d...