Erhaltungsrücklage / 1.2.1 Übernahme einer Erstverwaltung

Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, hat er die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob Regelungen über die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorhanden sind. In aller Regel wird dies der Fall sein. Der Verwalter hat dann nicht mehr für eine Beschlussfassung über die Bildung einer Erhaltungsrücklage zu sorgen, sondern nur noch die konkrete Höhe der Beitragszahlungen der Wohnungseigentümer beschließen zu lassen.

Auch dies bedarf keiner ausdrücklichen Beschlussfassung insoweit, als der Verwalter berechtigt ist, eine seinem Ermessen nach angemessene Beitragsverpflichtung zur Erhaltungsrücklage in den von ihm zu erstellenden Wirtschaftsplan einzustellen. Da den Wohnungseigentümern ein Entwurf dieses Wirtschaftsplans ohnehin im Vorfeld der Beschlussfassung über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse mit dem Ladungsschreiben zu übersenden ist, sind sie auch in Kenntnis der vom Verwalter für angemessen erachteten Beitragshöhe und des auf ihre Sondereigentumseinheit entfallenden Anteils.

Ist in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Bildung einer Erhaltungsrücklage nicht ausdrücklich angeordnet, hat der Verwalter eine Beschlussfassung über deren Bildung zu initiieren. Mit Blick auf die Höhe der zu bildenden Rücklage ist den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen eingeräumt.^[1] Der Verteilungsschlüssel folgt demjenigen, der für die Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums vorgesehen ist. Fehlen auch insoweit Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, hat der Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur Anwendung zu kommen. Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage sind den Wohnungseigentümern dann also nach Miteigentumsanteilen aufzuerlegen.