Erhaltung des Gemeinschaftseigentums / 4.1 Maßnahme erfordert keinen Beschluss

4.1.1 Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen,

• die von untergeordneter Bedeutung sind und
• die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die GdWE führen.

Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassende Entscheidungsbefugnisse. Allerdings sind die Begriffe "untergeordnete Bedeutung" und "erhebliche Verpflichtung" wenig konkret. Was hier von "untergeordneter Bedeutung" und "mit nicht erheblichen Verpflichtungen" verbunden ist, richtet sich maßgeblich nach der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft.^[1]

Zur Sicherheit sollte sich der Verwalter darauf beschränken, folgende Kleinmaßnahmen durchzuführen:

• Auswechseln von Glühbirnen;
• Beschaffung von Ersatzteilen;
• Versiegelung von Treppenhausfenstern^[2];
• Reinigung der Dachrinne;
• Reparatur defekter Teile der Heizungsanlage.

Stets sollte der Verwalter für eine Ermächtigung bei Amtsbeginn aufgrund Beschlusses sorgen. Dies kann auch der Beschluss über den Verwaltervertrag sein, wenn den Wohnungseigentümern zweifelsfrei bewusst ist, dass sie dem Verwalter Ermächtigungen einräumen, die über seine gesetzlichen hinausgehen.^[3]