Entlastung des Verwalters / 3 Wirkungen der Entlastung

Alexander C. Blankenstein

3.1 Allgemein

Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die zurückliegende Amtsführung des Verwalters für den jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend. Gleichzeitig sprechen die Wohnungseigentümer dem Verwalter auf diese Weise für die künftige Verwaltertätigkeit ihr Vertrauen aus.^{^[1]} Dabei hat die Entlastung rechtlich die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 BGB, das jegliche nicht aus einer Straftat resultierenden Schadensersatzansprüche und anderen konkurrierenden Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger, zumutbarer Sorgfalt mindestens hätten erkennen können.^{^[2]}

Hinweis

Keine Entlastung für strafbare Handlungen

Für strafbare Handlungen kann dem Verwalter niemals "Entlastung" erteilt werden, selbst wenn diese den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung positiv bekannt waren.^{^[3]}

Praxis-Beispiel

Fehlbuchung und Unterschlagung

Die Mitarbeiterin der Vorverwalterin hatte eine Fehlbuchung in Höhe von 3.000 EUR zulasten der ehemals verwalteten Eigentümergemeinschaft veranlasst. Für die entsprechende Wirtschaftsperiode wurde der Verwalterin Entlastung erteilt. Der Nachfolgeverwalter deckte Unterschlagungen der Vorverwalterin auf. In diesem Zusammenhang begehrte die Wohnungseigentümergemeinschaft neben den unterschlagenen Geldern auch Ersatz für die 3.000 EUR aufgrund der Fehlbuchung.

Die Klage musste bezüglich der Fehlbuchung in Höhe von 3.000 EUR scheitern. Der hieraus entstandene Schadensersatzanspruch war durch die Entlastung der Vorverwalterin für das betreffende Geschäftsjahr nachträglich erloschen.^{^[4]} Freilich war die Klage aber insoweit erfolgreich, als sie die unterschlagenen Gelder zum Gegenstand hatte.

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