Energierecht (ZertVerwV) / 4.7 Gebäudespezifische Besonderheiten

4.7.1 Anlagen mit Wohnungs- und Teileigentum

Häufiger Fall, insbesondere im innerstädtischen Bereich, sind gemischt genutzte Gebäude mit Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Hinsichtlich der energetischen Vorgaben stellt das GEG insoweit auch unterschiedliche Anforderungen. Wie gemischt genutzte Anlagen zu behandeln sind, ist in § 106 GEG geregelt. Pauschal wird insoweit zunächst danach unterschieden, welche Nutzung überwiegt:

• Werden mehr als die Hälfte der Sondereigentumseinheiten als Wohnungen genutzt, wird das Gebäude als ein Wohngebäude behandelt.
• Werden mehr als die Hälfte der Sondereigentumseinheiten zu Nichtwohnzwecken genutzt, wird das Gebäude als ein Nichtwohngebäude behandelt.

Dies ist allerdings lediglich ein pauschaler Anhaltspunkt, maßgeblich sind stets die Umstände des konkreten Einzelfalls. Von entscheidender Bedeutung ist der Spaltungsgrundsatz des § 106 GEG im Fall von Maßnahmen der Änderung von Außenbauteilen der Wohnanlage nach § 48 GEG und vor allem für die Frage, ob getrennte Energieausweise auszustellen sind.

4.7.1.1 Wohngebäude

Auch wenn die Wohnnutzung in der Anlage überwiegt, kann das Gebäude teilweise als Nichtwohngebäude anzusehen sein. Dies ist gem. § 106 Abs. 1 GEG dann der Fall, wenn 3 Voraussetzungen kumulativ, also insgesamt und nicht nur alternativ erfüllt sind:

1. Die Nichtwohnnutzung darf nicht nur einen unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, was bei einer Gebäudenutzfläche von mehr als ca. 10 % i. d. R. der Fall ist, und
2. die Nichtwohnnutzung muss sich in wesentlicher Hinsicht von der Wohnnutzung unterscheiden und
3. die gebäudetechnische Ausstattung muss sich wesentlich von den Wohnungen unterscheiden.