Alexander C. Blankenstein
8.1 Anlass
Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GEG besteht eine Verpflichtung zum Ausstellen eines Energieausweises im Fall des Verkaufs, der Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts sowie im Fall der Vermietung, Verpachtung oder Verleasung eines Gebäudes oder Wohnungs- bzw. Teileigentums. Diese Pflicht besteht selbstverständlich nur dann, wenn nicht bereits ein (noch) gültiger Energieausweis vorliegt.
Grundsätzlich unerheblich ist, ob es sich dabei um einen Energiebedarfsausweis oder einen Energieverbrauchsausweis handelt. Dies gilt allerdings nach § 80 Abs. 3 Satz 2 GEG nicht für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt worden ist. In diesen Fällen bedarf es eines Energiebedarfsausweises. Dies wiederum gilt nach § 80 Abs. 3 Satz 3 GEG dann nicht, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.8.1977 erfüllt hat oder durch spätere Änderungen auf dieses Anforderungsniveau gebracht worden ist. In diesen Fällen genügt also ein Energieverbrauchsausweis.
Energieausweis steht nicht zur Disposition
Im Übrigen muss der Energieausweis vorgelegt werden. Erklärt etwa der Käufer, dass er darauf verzichtet, ist dies unbeachtlich. Eine entsprechende Vereinbarung mit dem Verkäufer wäre gemäß § 134 BGB wegen eines Gesetzesverstoßes nichtig.
Abrissgebäude
Bereits unter dem Geltungsbereich der EnEV war geklärt, dass es in den Fällen der Abrissgebäude keines Energieausweises bedarf – in den Fällen also, in denen es dem Käufer nur auf den Grundstückserwerb ankommt und er das aufstehende Gebäude abreißen möchte. Hieran haben weder das GEG 2020 noch das GEG 2024 etwas geändert.
8.2 Zeitpunkt
Der Energieausweis muss den Interessenten nach § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG spätestens im Rahmen des Besichtigu...