Energetische Modernisierung – Anspruch des Mieters auf Maßnahmendurchführung

Georg Hopfensperger

Zusammenfassung

Überblick

Mieter haben grundsätzlich nur Anspruch auf einen vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Eine Ausnahme bildet hier § 554 BGB, der in bestimmten Einzelfällen einen Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderungen zur Modernisierung der Mietsache gewährt.

1 Technischer Mindeststandard

Gemäß § 535 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Es handelt sich um eine sogenannte Kardinalpflicht des Vermieters.

Was vertragsgemäß ist, richtet sich zunächst nach den Regelungen im Mietvertrag. Häufig fehlen jedoch konkrete Vereinbarungen.

Hinweis

Technischer Mindeststandard

In diesem Fall ist der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltende technische Standard maßgebend. Der Mieter hat also einen Anspruch auf Beibehaltung des vertragsgemäßen Zustands, jedoch grundsätzlich nicht auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.

Etwas anderes gilt nur, wenn sogenannte technische Mindeststandards nicht erreicht sind. Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann dann auch ohne vertragliche Vereinbarung einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und z. B. den Einsatz der für die Haushaltsführung im Allgemeinen üblichen elektrischen Geräte erlaubt.^{^[1]}

[1] BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03.

2 Mangelhafte Mietsache

Tritt später ein Mangel an der Mietsache auf, zum Beispiel Schimmelbildung, Wasserschäden, Baulärm in der Nachbarschaft, Mängel an der Ausstattung oder den Einrichtungen der Mietsache, ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, diese zu beseitigen. Bei Auftreten von Mängeln an der Mietsache kann darüber hinaus die Miete gemäß § 536 Abs. 1 Nr. 1 BGB gemindert werden. Die Mietminderung bemisst sich grundsätzlich aus der Bruttomiete.

Mit der Verpflichtung d...

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