Einschränkungen bei der Option zur Umsatzsteuer in Vermi ... / 2.2.3 Gestaltungsüberlegungen

Für den leistenden Unternehmer stellt sich bei den Objekten, bei denen der Bau vor dem 11.11.1993 begann und die auch vor dem 1.1.1998 fertiggestellt wurden, die Frage, ob eine Option bei der Vermietung sinnvoll ist. Dabei müssen jeweils die Besonderheiten des Einzelfalls beachtet werden, es lassen sich jedoch folgende allgemeine Grundsätze feststellen:

Prüfung der Vorteilhaftigkeit einer Option

• Die Leistung nach § 9 Abs. 2 UStG wird an einen Unternehmer erbracht, der zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. In diesem Fall ist eine Option zur Steuerpflicht grundsätzlich wirtschaftlich sinnvoll, da die entstehende Umsatzsteuer auf den Nutzer (Mieter) überwälzt werden kann. Der leistende Unternehmer hat aus allen Kosten den Vorsteuerabzug. Auch für den Mieter ist die Option sinnvoll, da der Nettobetrag der Nebenkosten an ihn mit Umsatzsteuer weiterbelastet wird und er dann die Vorsteuer aus diesen Nebenkosten hat. Würde nicht mit Option vermietet, müsste er den Bruttobetrag der Nebenkosten ohne Vorsteuerabzugsberechtigung bezahlen.
• Die Leistung nach § 9 Abs. 2 UStG wird an einen Unternehmer erbracht, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, und seit erstmaliger Nutzung des Gebäudes nach steuerpflichtigem Erwerb sind noch nicht mehr als 10 Jahre vergangen (innerhalb des maßgeblichen Berichtigungszeitraums nach § 15a UStG).^[1] In diesem Fall ist eine Option zur Steuerpflicht der Leistung im Regelfall wirtschaftlich sinnvoll, bis der 10-jährige Zeitraum für die Vorsteuerberichtigung abgelaufen ist, da der leistende Unternehmer in diesem Fall zum Vorsteuerabzug bezüglich der auf die Anschaffungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge berechtigt ist. In aller Regel ist die Umsatzsteuer auf die Leistung nicht auf den Nutzer (Mieter) überwälzbar, sodass sie den Mietertrag mindert, trotzde...