Für den Zeitpunkt der Versteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt das Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Das bedeutet:
Zufluss ist maßgebend
Die Einnahmen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem sie dem Vermieter zufließen. Eine Ausnahme gilt nur für Mieten, die kurze Zeit (bis zu 10 Tage) vor Beginn oder nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, zufließen. Sie sind in dem Jahr zu erfassen, zu dem sie wirtschaftlich gehören.
Versteuerungszeitpunkt
Die Miete für Januar 2021 wird dem Vermieter bereits am 28.12.2020 auf seinem Bankkonto gutgeschrieben. Sie ist erst 2021 zu versteuern.
Einnahmen sind zugeflossen, sobald der Steuerpflichtige über sie verfügen kann.
Bei einem Scheck ist dies grundsätzlich mit Entgegennahme.
Bezahlung ist maßgebend
Bei den Werbungskosten gilt: Der Abzug ist in der Steuererklärung des Jahres vorzunehmen, in dem die Werbungskosten (Aufwendungen) bezahlt werden. Eine Ausnahme machen hierbei nur die Abschreibungen, für die die Fertigstellung bzw. die Anschaffung maßgebend ist.
Bei einer Banküberweisung gilt die Zahlung im Zeitpunkt des Eingangs des Überweisungsauftrags bei der Bank als geleistet. Bei einem Scheck ist die Überreichung an den Empfänger bzw. die Aufgabe zur Post maßgebend.
Vorauszahlungen
Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als 5 Jahren im Voraus geleistet, sind sie insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG).
Regelmäßig wiederkehrende Ausgaben
Regelmäßig wiederkehrende Ausgaben, die der Steuerpflichtige kurze Zeit vor Beendigung oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres (jeweils bis zu 10 Tagen) bezahlt, sind in dem Kalenderjahr abzugsfähig, zu dem sie wirtschaftlich gehören.
Vorweg-Werbungskosten
Denken Sie daran, dass Sie auch die Werbungskosten, die vor der Fertigstellung des Gebäudes oder Anschaffung eines Grundstücks bezahlt werden, in der Einkommensteuererklärung für das Jahr der Bezahlung geltend machen müssen. Das geschieht ganz einfach durch Abgabe einer Einkommensteuererklärung mit der Anlage V (für Vermietung und Verpachtung). In dieser Anlage müssen Sie die entsprechenden Werbungskosten eintragen. Voraussetzung ist natürlich, dass eine Einkunftserzielungsabsicht besteht.