Einbauküche – Formularmäßig vereinbarte Leihe ist unwirksam

1 Leitsatz

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum stellt eine formularvertragliche Vereinbarung über eine Leihe der in der Wohnung befindlichen Einbauküche eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

2 Normenkette

BGB §§ 307, 535

3 Das Problem

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Abweichend von dieser gesetzlichen Regelung können im Formularmietvertrag lediglich die Kosten sog. Kleinreparaturen unter bestimmten Voraussetzungen und bis zu einer bestimmten Höhe auf dem Mieter abgewälzt werden.

Einzelvertraglich, d. h. durch individuelles Aushandeln, können die Parteien auch bestimmte Einrichtungen und Einbauten der Wohnung von der Instandhaltungspflicht des Vermieters ausnehmen. Allerdings stellt die Rechtsprechung sehr hohe Anforderungen an den Nachweis eines individuellen Aushandelns.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Besigheim entschiedenen Fall bestimmte eine Klausel im Formularmietvertrag, dass die sich in der Wohnung befindliche Einbauküche dem Mieter nicht mitvermietet, sondern nur geliehen sei, d. h. kostenlos zum Gebrauch überlassen werde. Für die Instandhaltungen und Reparaturen sollte daher der Mieter aufkommen.

Nach Auffassung des Gerichts gehe es bei der vorliegenden Vertragsgestaltung lediglich darum, die Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, die zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führt. Die Kosten für die Reparatur der defekten Dunstabzugshaube musste daher der Vermieter bezahlen.

5 Entscheidung

AG Besigheim, Urteil v. 22.6.2023, 7 C 442/22