Eigentumswohnung (Miete) / 2.2 Umlageschlüssel

Ulf Wollenzin

Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind unter den Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen (§ 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG). Für die Miete gilt grundsätzlich kraft Gesetzes, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen sind (§ 556a Abs. 2 BGB). Der gesetzlich vorgesehene Umlagemaßstab ist allerdings nicht zwingend. Die Parteien können einen beliebigen anderen Maßstab vereinbaren, soweit keine gesetzlichen Vorschriften vorrangig sind, wie z. B. die Heizkostenverordnung.

Achtung

Umlageschlüssel nach MEA mit Mieter vereinbaren

Das ist einfach: Wichtig ist die neue, seit 1.12.2020 geltende Regelung in § 556a Abs. 3 BGB: "Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen."

Diese Neuregelung soll ausdrücklich einen unkomplizierten gleichen Abrechnungsmaßstab zwischen Eigentümern und Mietern ermöglichen.

Hinweis

Grenze: Billiges Ermessen

Um ungerechte – im Sinne von unbilligen – Ergebnisse zu vermeiden, gilt: "Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Abs. 1 umzulegen." (§ 556a Abs. 3 Satz 2 BGB).

Hinweis

Schwierige Prüfung

Es lässt sich trefflich darüber streiten, wann dieser unbestimmte Rechtsbegriff des "billigen Ermessens" erfüllt sein soll. Nach dem Bundesgerichtshof ist dazu zu ermitteln, welche Interessen bei dem Mieter und welche bei dem Vermieter zu berücksichtigen sind.^{^[1]}

Der Mieter soll zwar vor unverhältnismäßigen Kostenbelastungen geschützt werden.^{^[2]} Es dürfte aber kaum unbillig sein, wenn der Mieter genau die Kosten trägt, die sein Vermieter auch an die Gemeinschaft zu leisten hat.^{^[3]}

[1] BGH NJW 1993, 10...

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen