Problemüberblick
Im Fall geht es im Kern vor allem um die Frage, ob und wie man Eigentum an einem Teil des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstückes tauschen kann.
Tausch von gemeinschaftlichem Eigentum
Sämtliche Wohnungseigentümer können einen Teil des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks veräußern, aber auch tauschen. Das OLG meint, ein Sondernutzungsrecht, das diesen Teil betreffe, müsse "wegvereinbart" werden. Das überzeugt aber nicht. Die Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wer diese Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums allein nutzen darf, geht (künftig) bloß ins Leere, da die entsprechende Fläche als Bezugspunkt der Vereinbarung nicht mehr im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Eine "Aufhebungserklärung" müssten im Übrigen die Wohnungseigentümer abgeben, keine Gemeinschaft.
Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?
Die Verwaltungen dürften in der Regel entsprechende Kleinstanlagen (2 Wohnungseigentümer) nicht verwalten. Ist es anders, sollten sie, sofern sie die Eigentümer an diesen rein sachenrechtlichen Fragen beteiligen, Rechtsrat suchen. Die Fragen sind stets schwierig zu beantworten. Klar ist: Ob eine Fläche veräußert werden soll, beispielsweise, weil eine Straße verbreitert werden soll, kann weder beschlossen noch vereinbart werden. Denn Verfügungen über das gemeinschaftliche Eigentum sind keine "Verwaltung" i. S. v. § 18 Abs. 1 WEG. Von einer Veräußerung sind stets sämtliche Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte betroffen, da jeder Wohnungs- oder Teileigentümer Miteigentümer der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teilfläche ist – selbst wenn, wie im Fall, die Fläche Gegenstand einer Sondernutzungsvereinbarung ist.