Eigentümerversammlung / 2.7 Zugang der Ladung

Alexander C. Blankenstein

Das Ladungsschreiben muss dem Wohnungseigentümer zugehen, sodass er davon Kenntnis nehmen kann. In seinem eigenen Interesse sollte der Verwalter für einen Zugangsnachweis sorgen, wenn es in der Vergangenheit seitens einzelner Wohnungseigentümer zu einem Bestreiten des Zugangs des Einladungsschreibens gekommen ist. Auch wenn dies im Einzelfall etwas umständlich sein mag, kann der Verwalter für einen Zugang durch Boten sorgen. Ein nicht abgeholtes Einschreiben gilt jedenfalls nicht als zugegangen.

Tipp: Einwurf-Einschreiben

Probate Übermittlungsform ist stets das Einwurf-Einschreiben. Der Verwalter kann dann nämlich online den Zugang des Schreibens kontrollieren und die Zustellnachricht zu Beweiszwecken speichern bzw. ausdrucken.

Die Ladung hat an die zuletzt mitgeteilte Adresse des Wohnungseigentümers zu erfolgen. Im Übrigen ist es Sache des Wohnungseigentümers, dem Verwalter etwaige Adressänderungen mitzuteilen. Er kann jedenfalls seine Anfechtungsklage nicht auf das Argument stützen, er habe die Einladung zur Versammlung nicht erhalten.^{^[1]} Im Fall des Eigentümerwechsels obliegt es dem neuen Eigentümer, den Verwalter entsprechend zu unterrichten, sodass dieser die richtige Person laden kann.

Grundsätzlich zu beachten ist, dass die Beweislast für den Zugang des Ladungsschreibens die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trägt.^{^[2]}

Nichtladung von Wohnungseigentümern

Die versehentliche Nichtladung eines Wohnungseigentümers führt nicht zur Nichtigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse, sondern nur zu deren Anfechtbarkeit.^{^[3]}
Etwas anderes gilt aber dann, wenn Wohnungseigentümer bewusst bzw. vorsätzlich nicht zur Versammlung geladen werden.^{^[4]}
Nichtig sind auch Beschlüsse, wenn einem Wohnungseigentümer bewusst die Verlegung des Versammlungsorts nicht mitgeteilt wurde^{^[5]} ...

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