Dach/Dachgeschoss (WEMoG) / Zusammenfassung

Das Dach ist nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, da es für den Bestand des Gebäudes erforderlich ist. Gleiches gilt für den isolierenden Dachbelag. Regelmäßig ist auch die Dachterrasse Gemeinschaftseigentum, kann aber in der Teilungserklärung grundsätzlich dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Das Dach ist konstruktiver Bestandteil der Wohnanlage und gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).

BGH, Urteil v. 17.3.2023, V ZR 140/22: Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Diesem Unterlassungsanspruch kann der bauwillige Wohnungseigentümer nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht.

BGH, Urteil v.4.5.2018, V ZR 163/17: Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 276/16: Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz; dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden.

AG München, Urteil v. 22.4.2016, 483 C 6753/11 WEG: Sieht die Teilungserklärung den Ausbau des Dachgeschosses zu Nicht-Wohnzwecken ausdrücklich vor, können Ansprüche auf Rückbau des zu Wohnzwecken durchgeführten Ausbaus nicht geltend gemacht werden, wenn nicht plausibel dargelegt wird, welche Einwände gegen den Ausbau bestehen und nur ein Eigentümer in Anspruch genommen wird, obwohl gleichartige bauliche Veränderungen auch von einem anderen Wohnungseigentümer vorgenommen wurden.

1. Dachausbau ist bauliche Veränderung

   Wird ein Dach so ausgebaut, dass ein Gästezimmer z. B. um ein WC erweitert wird, so handelt es sich immer um einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Deshalb liegt eine bauliche Veränderung vor, die jedoch mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

2. Erforderliche Dachsanierung gut vorbereiten

   Die Sanierung eines Gebäudedachs ist regelmäßig sehr kostenträchtig. Der Verwalter sollte deshalb zur Schadensvermeidung für die Gemeinschaft einen klar umrissenen und detaillierten Wartungsvertrag mit einem Dachdecker abschließen. Die Befugnis des Verwalters zum Abschluss eines Wartungsvertrags dürfte sich in Großanlagen aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ergeben, da es sich hierbei zumindest in derartigen Wohnanlagen um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung untergeordneter Bedeutung handelt, die auch in aller Regel nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führt. Im Übrigen sollte der Verwalter eine entsprechende Beschlussfassung initiieren. Der fachlich ausgewiesene Handwerker sollte verpflichtet werden, das Dach regelmäßig auf Schäden und Mängel zu untersuchen und die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen nach Absprache mit dem Verwalter durchführen. Allerdings bedürfen größere Erhaltungmaßnahmen eines Genehmigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer.

3. Lagenachteil einer Dachgeschosswohnung bei Heizkosten regelmäßig unbeachtlich

   Der Lagenachteil einer Dachgeschosswohnung bleibt bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung regelmäßig unberücksichtigt. Entstehen dem Nutzer höhere Heizkosten, muss er diese selbst tragen. Es besteht auch keine Verpflichtung, für eine zusätzliche Wärmeisolierung zu sorgen.