Leitsatz
In einer größeren Wohnungseigentumsanlage (hier: 450 Wohnungen) ist nicht der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dafür zuständig, durch Beschluss zu regeln, ob und mit welchem Betretungs-Hygiene-Konzept das Schwimmbad wiedereröffnet werden soll. In einer solchen Anlage ist der Verwalter auch nicht verpflichtet, während der Pandemie einen Umlaufbeschluss zu initiieren. Es kann sicher damit gerechnet werden, dass mindestens ein Eigentümer nicht oder ablehnend reagieren wird.
Normenkette
§ 27 Abs. 1 WEG
Das Problem
Der Verwalter B informiert die Wohnungseigentümer am 12.5.2020, dass das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Schwimmbad und die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sauna bis auf Weiteres geschlossen bleiben "gemäß Information der Bayerischen Staatsregierung und der gültigen Bayerische Infektionsschutzmaßnahmenverordnung". Dies hält Wohnungseigentümer K nicht für richtig. Er verklagt daher B vor dem 1.12.2020 auf Verschaffung des Zutritts zum Schwimmbad, hilfsweise zur Erstellung eines Betretungs-/Hygienekonzepts. Bad und Sauna könnten nur die Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter betreten. Jeder Wohnungseigentümer verfüge über einen Einlasschip, auf dem die jeweilige Wohnungsnummer gespeichert sei. Hierdurch sei es möglich, den Zugangscode zu sperren. Es gebe für die Schließung weder einen Beschluss noch eine Verfügung der bayerischen Staatsregierung.
Die Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. K hätte die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten müssen. Im Fall gehe es darum, ob B berechtigt und verpflichtet sei, das Schwimmbad wieder zu eröffnen bzw. ein Betretungs-/Hygienekonzept dafür zu erarbeiten. Für beide Fälle sei die Gemeinschaft der Eigentümer zuständig. Es sei K unbenommen, für die nächste Versammlung einen Antrag zu stellen. Dass es nach wie vor schwierig sei, aufgrund der Pandemiebeschränkungen Versammlungen durchzuführen, sei dabei hinzunehmen. Der Versuch, einen Beschluss im Umlaufverfahren zu erreichen, mache keinen Sinn, da gerichtsbekannt und erfahrungsgemäß bei 450 Einheiten zumindest ein Eigentümer nicht oder ablehnend reagieren werde. Ergänzend sei festzustellen, dass B auf der Grundlage der 6. Bayerischen Immissionsschutzverordnung ermächtigt gewesen sei, den Zugang zum Schwimmbad vorübergehend zu schließen. Es sei dann Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Zugangsmodalitäten im Beschlusswege zu regeln.
Hinweis
Problemüberblick
Im Fall geht es darum, gegen wen ein Wohnungseigentümer vorgehen muss, wenn er gegen ein Tun des Verwalters vorgehen will. Ferner wird die Frage aufgeworfen, welche Maßnahmen der Verwalter in einer Pandemie treffen darf.
Pflichtverletzungen des Verwalters
Der Verwalter ist nur ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verletzt er seine Pflichten, muss man daher, wie vom Gericht erkannt, mit Blick auf eine Änderung/Unterlassung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen.
Rechte des Verwalters in Bezug auf COVID-19
Welche Maßnahmen der Verwalter in Bezug auf COVID-19 treffen darf, muss aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG hergeleitet werden.
- Gibt es keinen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG oder § 19 Abs. 1 WEG, muss man zunächst fragen, ob § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG einschlägig ist. Darüber kann man bei einer Pandemie streiten. Ich denke aber, dass § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG jedenfalls keine dauerhaften Benutzungsregelungen meint (wer wann wie Zutritt zu Räumen oder Flächen hat, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist eine Benutzungsregelung i. S. v. § 19 Abs. 1 WEG).
- Gibt es keinen Beschluss, muss man dann weiter fragen, ob § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG einschlägig ist. Ich selbst lehne das ab. Denn diese Bestimmung meint m. E. keine Benutzungsregelungen. Sieht man das anders, muss man fragen, ob eine Benutzungsregelung eine im Sinne der Bestimmung untergeordnete Bedeutung hat. Auch dies sehe ich nicht.
- Dann könnte man allerdings noch über das Hausrecht nachdenken. Ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für die der Verwalter handelt, für die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume und Flächen das Hausrecht hat, ist m. E. nicht diskutiert. Es wäre ggf. vertretbar, dieses aus § 18 Abs. 1 WEG abzuleiten. Der Sache nach läge aber auch in diesem Fall eine Benutzungsregelung vor.
Mein Fazit
Der Verwalter darf keine Benutzungsregelungen treffen, die länger als 4 Wochen wirken sollen. Benutzungsregelungen können nur die Wohnungseigentümer anordnen. Oder der Gesetzgeber – wenn der in ein Privathaus hineinregieren kann.
Entscheidung
AG München, Urteil v. 24.3.2021, 482 C 10307/21