Zusammenfassung
Der Mieter ist gehalten, die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden von ihr fernzuhalten. Innerhalb der Mieträume darf er Blumen und Pflanzen in beliebiger Art und Anzahl, auch ohne Einwilligung des Vermieters, haben, solange das Eigentum des Vermieters dadurch nicht beeinträchtigt wird. Außerhalb der angemieteten Räume (z. B. im Treppenhaus) dürfen Pflanzen nur mit Einwilligung des Vermieters aufgestellt werden. Entsprechendes gilt für das Anbringen von Blumenkästen an der Außenwand des Hauses und das Aufstellen solcher Kästen auf dem Fensterbrett vor den Fenstern, es sei denn, dass bauseits Vorrichtungen zur Aufnahme von Blumenkästen vorhanden sind.
1 Nutzungsrecht des Mieters – unterschiedliche Rechtsmeinungen
Einige Gerichte gehen davon aus, dass es dem Mieter ohne Genehmigung des Vermieters oder ohne Vertragsregelung nicht gestattet ist, die Außenbänke von Fenstern mit Blumenkästen zu versehen. Als Grund wird herangezogen, dass die Fensterbretter nicht mitvermietet sind, sondern einer Sondernutzung durch den Mieter unterliegen (LG Berlin, Urteil v. 20.5.2011, 67 S 370/09, GE 2011 S. 1230; v. 6.7.2001, 65 S 25/01, GE 2001 S. 1678). Etwas anderes könne nur gelten, wenn der Vermieter das Aufstellen der Blumenkästen jahrelang geduldet habe (LG Berlin, a. a. O.; a. A.: LG München, Urteil v. 17.6.1989, 14 S 23941/97, zitiert bei AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 7.10.2000, 13 C 356/00, erste Instanz zu LG Berlin in MM 2001 S. 441 mit Anm. Despang: auch bei jahrelanger Duldung kein Anspruch, wenn das Installieren der Kästen die Substanz der Außenfassade beschädigt).
Demgegenüber sieht das OLG Köln das Anbringen von Blumenkästen an den Fensteraußenbänken als normalen Mietgebrauch (OLG Köln, Urteil v. 29.4.1994, 19 U 201/93, WuM 2005 S. 582, allerdings ohne nähere Begründung; ebenso LG Berlin, Urt. v. 3.7.2012, 65 S 40/12, MM 2012 S. 29 = ZMR 2013 S. 42). Diese Ansicht wird auch im Schrifttum geteilt (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 2013, § 535 BGB Rz. 156, 314; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III A Rz. 991; Despang in: MM 2001 S. 441 in der Urteilsanmerkung zu AG Berlin-Schöneberg, a. a. O.; Emmerich in: Staudinger, Mietrecht, 2012, § 535 BGB Rn. 12; Lützenkirchen in: Anwaltshandbuch Mietrecht § 535 BGB Rn. 262).
Zuzustimmen ist im Ergebnis der letztgenannten Ansicht. Stellt man auf das Erfordernis des Mitvermietetseins der Fensteraußenseiten ab, urteilt der BGH: Auch ohne besondere Abrede sind bei gemieteten Räumen solche Grundstücks- und Gebäudeteile wie Hof, Durchfahrt, Treppen mitvermietet, die nur allein für die Benutzung des Mieters in Betracht kommen oder zur Mitbenutzung oder zum Gebrauch oder Zugang der Mietsache notwendig sind (BGH, NJW 1967 S. 154). Hierunter lässt sich auch der Balkon der einzelnen Mietwohnung fassen.
Ausschließlicher Zugriff des Mieters
Nur der Mieter hat Zugriff auf die Blumenkästen (Despang, a. a. O.). Jedenfalls gilt dies für höher angebrachte Kästen, etwa in den oberen Stockwerken. Zumindest aber wird man nach der Verkehrsanschauung die Fensteraußenbänke als mit der Mietsache im Zusammenhang stehend zuordnen, sodass das Nutzungsrecht des jeweiligen Mieters nicht zweifelhaft sein kann.
Anders ist dies zu beurteilen, wenn es um die Außenseite des mitvermieteten Balkons geht und der Mieter dort Blumenkästen aufhängen will, die in den Luftraum hineinragen. Dieser kann nicht als mitvermietet angesehen werden (LG Berlin, Urteil v. 20.5.2011, 67 S 370/09, GE 2011 S. 1230 = MM 2011 S. 28).
Der hier vertretene Grundsatz der Berechtigung zum Aufstellen von Blumenkästen auf der Fensterbank wird jedoch dadurch eingeschränkt, dass die Blumenkästen gegen Herabfallen ausreichend gesichert sein müssen.
Blumenkästen richtig sichern
Metallösen oder Drähte, die der Witterung unterliegen und dadurch in ihrer Sicherungsfunktion im Laufe der Zeit Schaden nehmen können, sind hierzu nicht geeignet (AG Köln, Urteil v. 22.3.2012, 222 C 370/11, zit. b. Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 535 BGB Rn. 329).
2 Vertragsregelung und Hausordnung
2.1 Individual- und formularvertragliche Regelung
Bejaht man das Recht des Mieters auf Aufstellen von Blumenkästen grundsätzlich, stellt sich die Frage, inwieweit es dem Mieter vertraglich untersagt werden kann. Ein individuelles Verbot ist vom Grundsatz her sicher zulässig, denn dieses wird mit dem Mieter einzelvertraglich ausgehandelt. Grenzen bilden die §§ 138 Abs. 1 und 242 BGB.
Als sittenwidrig wird man die einzelvertragliche Regelung indes kaum ansehen können, wohl auch nicht bei besonderer Interessenlage des Mieters wie etwa bei einem besonders Blumen liebenden Mieter, der aus psychologischen Gründen hierauf angewiesen wäre. Ein solcher Gesichtspunkt kann aber nach Treu und Glauben greifen. Dabei wird verlangt werden müssen, dass der "Blumenbedarf" des Mieters nachträglich entstanden sein muss und dass er auf Verlangen des Vermieters auch glaubhaft gemacht wird.
Interessen Vermieter – Mieter abwägen
Hier sind die besonderen Umstände des Einzelfalls zu prüfen und der Grundsatz, wonach Verträge binden, zu beachten. Letztlich sind die gegenseiti...