BGH: Vor-Vormiete kann für zulässige Miethöhe maßgeblich sein

1 Leitsatz

Trotz Mietpreisbremse kann eine Miete zulässig sein, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, wenn zuvor für die Wohnung mehr gezahlt worden ist. War die Vormiete ihrerseits überhöht, kann es auch auf die Vor-Vormiete ankommen.

2 Das Problem

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung in Berlin streiten über die zulässige Miethöhe für eine 38 m² große Wohnung in Berlin. Für die Wohnung gilt seit 1.6.2015 die Mietpreisbremse.

Der Mieter hatte die Wohnung im Juli 2017 für eine Nettokaltmiete von 460 EUR (ca. 12 EUR/m²) gemietet. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrug 256 EUR (6,65 EUR/m²).

Zuvor war die Wohnung Mitte Juni 2015, kurz nach Einführung der Mietpreisbremse, für eine Nettokaltmiete von 422 EUR (ca. 11 EUR/m²) vermietet worden (Vormiete). Davor wiederum war die Wohnung seit März 2014 für 380 EUR (10 EUR/m²) vermietet (Vor-Vormiete).

Im April 2021 rügte der Mieter, die Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse. Er verlangt Herabsetzung der Miete auf 281 EUR (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %).

3 Die Entscheidung

Die vereinbarte Miete von 460 EUR überschreitet die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe. Zulässig ist eine Miete von 380 EUR. Soweit die im Mietvertrag vereinbarte Miete darüber hinausgeht, ist die Vereinbarung unwirksam.

Ausgangspunkt für die zulässige Miethöhe sind die Regelungen über die Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverhältnissen maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, so § 556d Abs. 1 BGB. Dies wären hier 281 EUR.

Hat der Vormieter eine höhere Miete geschuldet, darf der Vermieter auch im neuen Mietverhältnis eine Miete in dieser Höhe verlangen, was sich aus § 556e Abs. 1 BGB ergibt.

Geschuldete Vormiete in diesem Sinne ist die Miethöhe, die im vorangegangenen Mietverhältnis zulässigerweise vereinbart war. War im Vormietverhältnis – wie hier – eine unzulässig überhöhte Miete vereinbart, ist als geschuldete Vormiete die gemäß Mietpreisbremse reduzierte Miete anzusehen. Das gilt auch, wenn sich die im Vormietverhältnis zulässige Miethöhe ihrerseits unter Heranziehung der Vor-Vormiete bestimmt.

Im vorliegenden Fall ergibt sich damit ein mehrstufiger Weg, um die zulässige Miethöhe im aktuellen Mietverhältnis zu ermitteln:

Vereinbarte Miete 460 EUR, bei Geltung der Mietpreisbremse. Die vereinbarte Miete überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %, und im Vor-Mietverhältnis war eine höhere Miete vereinbart. Damit ist nach § 556e Abs. 1 BGB eine Miete in Höhe der zuvor zulässigerweise vereinbarten Miete zulässig. Es kommt somit auf die zulässige Miethöhe im Vor-Mietverhältnis an.

Vor-Mietverhältnis: Vereinbarte Miete 422 EUR, bei Geltung der Mietpreisbremse. Die vereinbarte Miete überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %, und auch zuvor war eine höhere Miete vereinbart. Damit ist nach § 556e Abs. 1 BGB eine Miete in Höhe der zuvor zulässigerweise vereinbarten Miete zulässig. Es kommt somit darauf an, welche Miethöhe im dem Vor-Mietverhältnis vorangegangenen Mietverhältnis (Vor-Vormietverhältnis) zulässig war.

Vor-Vormietverhältnis: 380 EUR Miete, zulässigerweise vereinbart vor Einführung der Mietpreisbremse.

Auf diesem Weg ist die vor Einführung der Mietpreisbremse vereinbarte Miete von 380 EUR aus dem Vor-Vormietverhältnis über das Vor-Mietverhältnis auch für das aktuelle Mietverhältnis maßgeblich.

4 Entscheidung

BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22