BGH: Berücksichtigung einer Türnische bei der Wohnfläche ... / 3 Das Problem

Der Vermieter und die Mieterin einer Wohnung streiten im Rahmen einer Räumungsklage über die tatsächliche Wohnfläche. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil sie der Meinung war, die tatsächliche Wohnfläche unterschreite die vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 %. Daher liege ein erheblicher Mangel vor. Der Vermieter erkennt die Minderung nicht an und kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs.

Im 2013 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 48 m² vereinbart. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ermittelte eine tatsächliche Wohnfläche von 43,38 m², was einer Abweichung von 9,63 % entspricht. Da die Erheblichkeitsschwelle von mehr als 10 % Abweichung nicht erreicht sei, sah das Landgericht, wie zuvor bereits das Amtsgericht, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Räumungsklage statt.

Bei der Berechnung der Wohnfläche, der das Landgericht gefolgt ist, hat der Sachverständige auch die Grundfläche zweier nebeneinander liegender Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer mit jeweils 0,10 m² berücksichtigt. An den Durchgängen befinden sich keine Türrahmen und keine Türen.

Zwar bleiben nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV die Grundflächen von Türnischen außer Betracht. Das Landgericht sah die Durchgänge jedoch mangels Türrahmen und Türen nicht als Türnischen an. Auch die Anordnung nebeneinander spreche dagegen, dass die Wandöffnungen zum Einbau von Türen vorgesehen gewesen seien; sie dienten vielmehr raumgestalterisch der Offenheit und Durchlässigkeit zwischen beiden Zimmern.

Die Mieterin meint hingegen, die Grundfläche der Durchgänge sei bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen, denn es handle sich hierbei um Türnischen i. S. v. § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV. Ohne Hinzurechnung der Durchgänge wäre die tatsächliche Wohnfläche ...