BGH: Bei Kündigung wegen Mietschulden zählt nur Gesamtrückstand

1 Leitsatz

Ob ein Mietrückstand für 2 aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstands. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht.

2 Normenkette

§§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB

3 Das Problem

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin nach einer Kündigung die Räumung.

Von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 EUR war die Mieterin für Januar 2018 einen Betrag von 135 EUR schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrags.

Während das AG der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das LG die Klage ab. Nach Meinung des LG war der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für 2 aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 EUR eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate (Januar 2018) kein nicht unerheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 % der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.

4 Die Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des LG auf und gibt der Räumungsklage statt. Es hat ein wichtiger Grund für die Kündigung i. S. v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB vorgelegen, weil die Mieterin für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Der rückständige Teil ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das LG meint – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an. Eine darüber hinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor. Es kommt daher nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zur monatlichen Miethöhe nicht unerheblich ist.

5 Entscheidung

BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20