Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Der Verwalterbestellung kommt in der Praxis größte Bedeutung zu. Beim Verwalter handelt es sich neben der Wohnungseigentümerversammlung um das wichtigste Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus diesem Grund kann die Bestellung eines Verwalters auch nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann durch Versammlungs- oder Umlaufbeschluss im Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG bestellt werden. Fehlt ein Verwalter und weigern sich die übrigen Wohnungseigentümer, einen Verwalter zu bestellen oder können sie sich über seine Person nicht einigen, kann der Verwalter auch vom Gericht im Wege der Beschlussersetzung bestellt werden.
1 Muss ein Verwalter bestellt werden?
1.1 Kein Ausschluss der Bestellung
Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer die "Herren der Verwaltung". Allerdings hat der Gesetzgeber bereits bei Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 1951 mit der Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG a. F. klargestellt, dass die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 regelt § 26 Abs. 1, Abs. 5 WEG, dass die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird. Stets muss die Möglichkeit der Verwalterbestellung möglich sein. Beschränkungen einer Verwalterbestellung sind stets unwirksam, wenn sie über das gesetzliche Maß hinausgehen.
Nichtige Regelung in der Gemeinschaftsordnung
Ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass die Bestellung eines Verwalters nicht möglich ist, ist diese Bestimmung aufgrund eines unzulässigen Eingriffs in den Verwaltungskernbereich des Wohnungseigentums unwirksam.
Selbstverständlich kann die Möglichkeit der Bestellung eines Verwalters erst recht nicht durch Beschluss ausgeschlossen werden. Ein solcher Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Auch Bestimmungen in der Teilungserklärung und/oder Gemeinschaftsordnung, die die Bestellung eines Verwalters erschweren können, sind unwirksam.
Unwirksame Klauseln in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
- Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4-Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig.
- Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, wonach Beschlüsse der Wohnungseigentümer stets einstimmig zu fassen sind, gelten nicht für Beschlüsse über die Bestellung eines Verwalters.
- Die Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, dass der Verwalter stets für 3 Jahre zu bestellen ist, ist unwirksam.
- Legt die Teilungserklärung eine Verwalter-Zusatzvergütung entsprechend der HOAI für den Fall von Sanierungsarbeiten fest, ist dies geeignet, die Bestellung eines geeigneten gewerblichen Verwalters zu den verkehrsüblichen Bedingungen für die Zukunft zu vereiteln oder zu beeinträchtigen und berührt damit den Kernbereich der durch Vereinbarungen nicht abdingbaren Bestimmung des § 26 Abs. 1 WEG.
- Unzulässig sind Regelungen, wonach Dritte über die Bestellung des Verwalters bestimmen sollen.
- Entsprechendes gilt für Regelungen, wonach ausschließlich Wohnungseigentümer als Verwalter infrage kommen.
Abweichendes Stimmprinzip unschädlich
Unschädlich ist es allerdings, wenn ein vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichendes Stimmprinzip vereinbart ist. Dieses ist dann auch für die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters maßgeblich.
1.2 Verwalterlose Gemeinschaft
Ist ein Verwalter nicht bestellt, vertreten gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft. Sie vertreten die Wohnungseigentümergemeinschaft in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht als Gesamtvertreter. Sollen Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeleitet werden, bedarf es der Mitwirkung eines jeden Wohnungseigentümers. Dies erfordert zwar nicht gleichzeitiges, aber gleichgerichtetes Handeln. Demgegenüber kommt jeder einzelne Wohnungseigentümer als Empfangsvertreter für Willenserklärungen und Zustellungen infrage.
Beauftragung eines Handwerkers
Die Beauftragung eines Handwerkers kann also nur gemeinschaftlich erfolgen. Hat die Eigentümergemeinschaft Handwerkerleistungen in Auftrag gegeben und zahlt sie den Werklohn nicht, kann die gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtete Klage des Handwerkers an einen beliebigen Wohnungseigentümer zugestellt werden.
Den Wohnungseigentümer trifft dann die Pflicht, die übrigen Wohnungseigentümer über die Klage zu informieren. Probleme entstehen insoweit bereits bezüglich der Einleitung der erforderlichen Schritte zur Verteidigung der Gemeinschaft. Man wird hier aber dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht das Recht absprechen können, im Wege der Notgeschä...