Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung / 9.5.2 Versorgungssperre

In der Rechtsprechung und herrschenden Meinung ist anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist.^[1] Die Eigentümergemeinschaft soll sogar berechtigt sein, die Versorgungsleitungen zu kappen, wenn der säumige Eigentümer direkter und unmittelbarer Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist und direkt mit diesem abrechnet, weil die Gemeinschaft letztlich die Versorgungsleitungen zur Verfügung stellt.^[2]

Ein Beschluss über die Versorgungssperre entspricht dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der betreffende Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen von mindestens 6 Monaten in Rückstand ist.^[3] Die Hausgeldansprüche der Gemeinschaft müssen selbstverständlich fällig sein und unzweifelhaft bestehen.^[4] Des Weiteren muss die Versorgungssperre angedroht werden.^[5]

Ist es zur Umsetzung des Beschlusses über die Versorgungssperre erforderlich, das Sondereigentum des säumigen Hausgeldschuldners zur Installation von Absperrventilen zu betreten, so besteht eine entsprechende Berechtigung der Eigentümergemeinschaft, die auch gerichtlich durchsetzbar ist.^[6] Jedenfalls stellt der Einbau von Absperrventilen zur Durchsetzung der Versorgungssperre keine bauliche Veränderung i. S. d. § 20 Abs. 1 WEG dar.^[7] Ist die Sondereigentumseinheit vermietet, kann zwar auch eine Versorgungssperre erfolgen.^[8] Ist insoweit aber erforderlich, die Sondereigentumseinheit zu betreten, muss der Mieter dies nicht dulden und kann den Zutritt verweigern.^[9] Die Versorgungssperre im vermieteten Sondereigentum dürfte daher faktisch kaum möglich sein. Insbesondere hilft hier nicht die im Zuge des Inkrafttretens des WEMoG geschaffene Neuregelung des § 15 WEG. Die hie...