Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung / 16.3 Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel

Alexander C. Blankenstein

Öffnungsklauseln selbst können wirksam nur vereinbart werden. Ihre materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig^{^[1]} sind einerseits allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen.

Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel

"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden."

Zulässig sind insbesondere aber auch konkrete bzw. spezifizierte Öffnungsklauseln, die lediglich eine beschränkte Beschlusskompetenz verleihen.

Musterklausel: Spezifizierte Öffnungsklausel

"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden."

Wichtig

Grundbucheintragung allein zur Bindung von Sondernachfolgern erforderlich

Sowohl Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel als auch solche auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel bedürfen zu ihrer Wirksamkeit nicht der Grundbucheintragung. Die Grundbucheintragung ist allein erforderlich, damit die Beschlüsse auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern wirken. Auch ohne Grundbucheintragung sind sie gültig und prägen das Recht innerhalb der Gemeinschaften, bis es zu einem Eigentümerwechsel kommt. Freilich wird eine Bindung des Rechtsnachfolgers stets beabsichtigt sein, da die Beschlusswirkung im Fall des Eigentümerwechsels entfällt, weil es nicht 2 Rechtslagen innerhalb einer Gemeinschaft geben kann.

[1] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, ZMR 2019, 619; LG Berlin, Urteil v. 23.9.2014, 55 S 89/13 WEG, ZMR 2015, 327.

16.3.1 Spezifizierte Öffnungsklausel

Auch Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel bedürfen der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern zu wirken. Nach A...

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