Beschluss außerhalb der Versammlung: Mehrheit verpasst?

1 Leitsatz

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen für einen Absenkungsbeschluss nicht vor oder ist der Gegenstand unbestimmt geblieben, ist ein ohne Versammlung bloß mehrheitlich gefasster Beschluss nur anfechtbar.

2 Normenkette

§ 23 Abs. 3 Satz 1, Satz 2 WEG

3 Das Problem

Einem Beschluss außerhalb der Versammlung stimmen nicht alle Wohnungseigentümer zu. Die Verwaltung stellt ihn ungeachtet dessen fest. Er bleibt unangefochten. Fraglich ist später, ob der Beschluss womöglich nichtig ist. Die Wohnungseigentümer hatten zuvor in einer Versammlung bestimmt, dass der Gegenstand durch einen Beschluss außerhalb der Versammlung ("Umlaufbeschluss") gefasst werden solle.

4 Die Entscheidung

Das AG verneint die Frage! Gem. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG sei ein Beschluss nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstoße, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet werden könne. So liege es nicht. Gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG seien die Wohnungseigentümer berechtigt, einen Beschluss außerhalb der Versammlung mit der Mehrheit der Stimmen zu fassen – Absenkungsbeschluss (Hinweis auf Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 248).

Die Wohnungseigentümer hätten keinen "Absenkungsbeschluss" gefasst. Beschlüsse müssten grundsätzlich "bestimmt" formuliert sein. Hierfür sei es erforderlich, dass der Beschluss aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lasse, was gelte. Im Fall enthalte der Wortlaut des Versammlungsbeschlusses kein Wort zu der für die Beschlussfassung erforderlichen Mehrheit. Vielmehr sei darin allein der Weg der Beschlussfassung – "Umlaufbeschluss" – geregelt worden.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob ein Beschluss außerhalb der Versammlung, dem nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen, nichtig ist. Dabei geht es nicht um einen Zählfehler. Die Verwaltung geht vielmehr davon aus, es g...