Beschädigung der Mieträume / 2.2.3.2 Verursachung bei Wohnungsschäden

Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Schaden von einem Dritten verursacht worden ist, so muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht einzustehen hat.^[1]

Ist der Beweis gelungen, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt, so muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nicht seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen ist.^[3] Dies hat folgende Konsequenzen:

1. Zustand bei Mietbeginn

Der Vermieter muss darlegen, dass die Mietsache während der Mietzeit eine Veränderung oder Verschlechterung erfahren hat. Deshalb ist es erforderlich, dass der Vermieter im Schadensersatzprozess den Zustand der Mietsache bei Mietbeginn und bei Mietende präzise beschreibt und darlegt, welche Veränderung oder Verschlechterung eingetreten ist.^[4]

An die Darlegungslast werden hohe Anforderungen gestellt. Rein wertende Darlegungen ("vertragswidrig", "nicht ordnungsgemäß") genügen nicht. Gleiches gilt für die Verwendung von Formeln ohne konkreten Bedeutungsgehalt ("stark beschädigt", "verschmutzt")^[6] und erst recht für Begriffe ohne Sinn ("katastrophal", "fürchterlich", "schlimm" etc.). Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des konkreten Zustands ist als Ausforschungsbeweis anzusehen und damit unzulässig.^[7]