Berufsausübung in der Wohnung

Ulf Wollenzin

Zusammenfassung

Überblick

Ob eine Berufsausübung des Mieters in der Wohnung statthaft ist, wird vom Gesetz nicht geregelt. Fehlen ausdrückliche vertragliche Regelungen, sind die Übergänge fließend. Im Einzelfall kann die Abgrenzung aber schwierig sein, ob die vom Mieter ausgeübte Tätigkeit noch in den Bereich der erlaubten beruflichen Nutzung fällt oder schon zum Bereich der unerlaubten gewerblichen Tätigkeit zählt. Wichtig ist die Frage, ob die berufliche Tätigkeit Außenwirkung hat oder nicht.

1 Berufliche und gewerbliche Nutzung

1.1 Zulässige Berufstätigkeiten in der Wohnung

Es gibt keine gesetzliche Regelung. Fehlen besondere vertragliche Vereinbarungen, ist davon auszugehen, dass der Mieter in seiner Wohnung diejenigen Tätigkeiten ausüben darf, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden. Das ist zunächst das Wohnen und keine gewerbliche Tätigkeit. Entscheidend ist, dass das Vertragsverhältnis der Wohnraumnutzung nicht geändert wird. Grundsätzlich zulässig sind daher

Büroarbeiten,
die Tätigkeit der Journalisten, Schriftsteller,
die häusliche Schreibarbeit von Rechtsanwälten, Lehrern, Beamten oder Kaufleuten (berufliche Nutzung),
Heimarbeitsplatz mit Computernutzung,
künstlerische Tätigkeit wie Malen,^{^[1]}
Beim Musizieren wird meist eine Außenwirkung vorliegen.

Hinweis

Keine schrankenlose Zulässigkeit

Das wird gerade beim Musizieren deutlich: Ein Musiker darf üben/spielen, aber zeitlich nur so, dass die Rechte anderer Mitbewohner nicht über Gebühr eingeschränkt werden.

Wenn es sich um Wohnungseigentum handelt, ist es am besten, Sie haben eine klare Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die in den Mietvertrag mit übernommen wird oder Sie regeln das klar und eindeutig im Mietvertrag (ggf. in einer in den Vertrag einbezogenen Hausordnung).

Hinweis

BGH zur Außenwirkung bei Musiklehrer

Nicht zulässig ist ein Unterricht an drei Wochentagen mit bis zu 12 Schülern.

^{^[2]}

[1] Bei d...

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