BelWertV-Novelle: Bafin passt Beleihungswerte an

Zusammenfassung

Die Bafin hat die neuen Regeln der sog. BelWertV veröffentlicht. Mit der Novelle der Verordnung über die Ermittlung des Beleihungswerts bei Immobilien sinken u. a. die Kapitalisierungssätze. Damit hat die Finanzaufsicht Forderungen der Pfandbriefbanken umgesetzt.

Die Novelle der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) wurde von der Bafin am 4. Oktober veröffentlicht und trat am 8.10.2022 in Kraft. Die Anpassungen sollen die Rahmenbedingungen für die Beleihungswertermittlung erleichtern – "damit ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer zeitgemäßen Immobilienbewertung zurückgelegt", sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Er sieht allerdings weiteren Optimierungsbedarf.

Die BelWertV gilt in Deutschland seit dem 1.8.2006 und gibt einheitliche verbindliche Regelungen für alle Hypothekenbanken vor, die bis dahin jeweils eigene Vorschriften zur Ermittlung der Beleihungswerte entwickelt hatten, die wiederum von der Bafin genehmigt werden mussten.

Kapitalisierungssätze: An Zinsniveau angepasst

Zu den wesentlichen Neuerungen in der BelWertV zählen die Pfandbriefbanken die Anpassung der Mindestkapitalisierungssätze. Zuvor galten starre Zinssätze von mindestens 5 % für Wohnimmobilien und 6 % für Gewerbeimmobilien. Nun greift ein dynamisches Modell: Die Sätze richten sich zu einem festen Stichtag nach der Verzinsung der 30-jährigen Bundesanleihe, zu der ein Risikozuschlag in Höhe von 3 % (Wohnimmobilien) und 4 % (Gewerbeimmobilien) addiert wird. Dabei sind Ober- und Untergrenzen vorgesehen: Die Zinssätze für Wohnimmobilien liegen zwischen 3,5 und 5,5 %, für Gewerbeimmobilien zwischen 4,5 und 6,5 %.

Die Koppelung der Mindestkapitalisierungszinssätze an die allgemeine Zinsentwicklung hatte der vdp im Vorfeld ge...