Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (ZertVerwV) / 2.2 Inhalt der Teilungserklärung

Der Inhalt einer Teilungserklärung ist mit dem eines Teilungsvertrags im Kern identisch. Die Teilungserklärung bedarf – wohnungseigentumsrechtlich betrachtet – mithin folgender Inhalte:

• der Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile,
• der Festlegung des Gegenstands des Sondereigentums,
• einer Benutzungs-/Zweckbestimmung und
• ggf. einer Gemeinschaftsordnung.

2.2.1 Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile

Der aufteilende Eigentümer muss die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO.

Dies geschieht, indem er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt (siehe hierzu auch Kap. B.I.1.1.2.1). Mit jedem Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden werden (Gebot der Vollaufteilung). Stellplätze gelten nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG als Räume.

2.2.2 Gegenstand des Sondereigentums

Der aufteilende Eigentümer muss bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu kennzeichnen (siehe hierzu auch Kap. B.I.1.2.2). Damit ein Raum sachenrechtlich zugeordnet werden kann, müssen im Wesentlichen außerdem 2 Anforderungen erfüllt sein^[1]: