Bauträgervertrag: Abnahmeklausel unwirksam

1 Leitsatz

Eine vom Bauträger verwendete Abnahmeklausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum durch einen von der Versammlung zu wählenden vereidigten Sachverständigen abgenommen wird, ist unwirksam.

2 Normenkette

§§ 633, 634 BGB

3 Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K macht gegen Bauträger B einen Vorschussanspruch für Mangelbeseitigungskosten sowie Schadensersatz wegen behaupteter Mängel geltend. B hatte die Wohnungseigentumsanlage im Jahr 1988 errichtet. In den mit den Erwerbern abgeschlossenen Kaufverträgen ist zur Abnahme das Folgende geregelt: "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen. Bei Wohnanlagen, die aus mehreren Gebäuden bestehen, kann jedes Gebäude einzeln abgenommen werden (Teilabnahme). Der Sachverständige soll auch die Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel bestätigen. Die Kosten des Sachverständigen sind im Kaufpreis berücksichtigt. Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird." Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt daher im Jahr 2000 den Sachverständigen S. Dieser nimmt das gemeinschaftliche Eigentum im Jahr 2000 ab. Im Jahr 2019 verklagt K den B. Fraglich ist unter anderem, ob die werkvertraglichen Ansprüche überhaupt noch durchsetzbar sind.

4 Die Entscheidung

Das OLG bejaht die Frage! Denn die Abnahmeerklärung des S sei unwirksam. Eine Vertragsklausel zur Abnahme durch einen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmenden Sachverständigen sei jedenfalls dann unwirksam, wenn sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offenlasse, das gemeinschaftliche Eigentum selbst abzunehmen oder von eine...