Bauliche Veränderung (FAQs)

Zusammenfassung

1 ABC der häufigsten Fragen zu baulichen Veränderungen

Abnahme baulicher Veränderungen

Die rechtliche Abnahmeerklärung gegenüber einem Werkunternehmer hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten durch den Verwalter abzugeben. Vorstellbar ist, dass die Verwaltung sich vor dieser Erklärung durch einen Sachverständigen beraten lässt, ob die Werkleistung im Wesentlichen mangelfrei ist und dem Vertrag entspricht. Hierfür muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Sachverständigen einen Vertrag schließen. Dabei wird sie von der Verwaltung vertreten, § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG.

Ob die Verwaltung diesen Vertrag schließen darf, bemisst sich an den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer und § 27 WEG. Die Verwaltung darf danach solche Verträge schließen, die eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Wann diese Tatbestandsvoraussetzungen zu bejahen sind, ist eine Frage des Einzelfalls.

Weiterführende Hinweise

• Zur Abnahme bei BGB und VOB/B-Werkvertrag siehe Gewährleistung (allgemein), Kap. 3 f.

Abstimmung in der Eigentümerversammlung

Nein. Über jede bauliche Veränderung wird nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit abgestimmt. Auf die Frage, ob eine bauliche Veränderung nachteilig ist oder konstruktiv wesentlich in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift, kommt es für die Frage, welche Mehrheit ein Gestattungsbeschluss erreichen muss, nicht an.

Weiterführende Hinweise

• Bauliche Veränderung, Beschlussfassung

Welcher Wohnungseigentümer für eine bauliche Veränderung die Kosten zu tragen hat bestimmt § 21 WEG. Auf die "Ja-Stimmen" kommt es nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG bei baulichen Veränderungen an, die nicht § 21 Abs. 1, Abs. 2 WEG unterfallen.

Ein Personenaufzug wird in der Regel in den Anwendungsbereich des § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG fallen, auch wenn mehrere Wohnungseigentümer die Gestattung wünschen. In diesem Fall ist dann unerheblich, welcher Wohnungseigentümer mit ja oder nein gestimmt hat.

Nur dann, wenn die bauliche Veränderung nicht § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG unterfällt und auch nicht § 21 Abs. 2 WEG, kommt es auf die Frage an, wer mit ja gestimmt hat. Hier muss ein Wohnungseigentümer dann aufpassen.

Weiterführende Hinweise

• Aufzug im Wohnungseigentum, Nachträglicher Einbau eines Aufzugs.
• Zur Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen siehe Bauliche Veränderungen, Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern.
• Aktuelle Rechtsprechung: BGH zur Errichtung eines Außenaufzugs an ein unter Denkmalschutz stehendes Hinterhaus eines aus 2 Gebäuden bestehenden Ensembles^[1]

Die Antwort folgt aus § 21 WEG. In der Regel wird § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG anwendbar sein. Dann müssen nur die Ja-Sager zahlen. Gegebenenfalls wird aber auch das Quorum aus § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erreicht werden. Dann müssen alle Wohnungseigentümer zahlen, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.

Weiterführende Hinweise

• Stellplatz, Probleme baulicher Veränderung

Wie bei jeder anderen Abstimmung: Enthaltungen sind unbeachtlich für die zu erreichende Mehrheit. Für die Berechnung der Miteigentumsanteile kommt es allerdings auf sämtliche Wohnungseigentümer an.

Ja. Bei einer Beschlussfassung kommt es gemäß § 25 Abs. 1 WEG immer nur auf die "Mehrheit" an. Das aktuelle WEG kennt mithin – anders als das frühere Recht – keine besonderen Mehrheiten. Ausreichend ist immer eine einfache Mehrheit (= mehr "Ja"- als "Nein-Stimmen").

Dies gilt auch für einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Dort besteht allerdings die Besonderheit, dass dann, wenn (sogar) die Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erreicht wird, alle Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben. An der Mehrheit, deren es für den Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG selbst bedarf, ändert das aber nichts.