Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 7.3.3 Nachzügler berücksichtigen

Diejenigen Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten Maßnahme nicht zugestimmt oder sich enthalten haben, waren in die ursprüngliche Kostenverteilung nicht mit einzubeziehen. Diesen Wohnungseigentümern verleiht allerdings § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ihnen Nutzungen gestattet werden, wenn dies billigem Ermessen entspricht und diese Wohnungseigentümer einen angemessenen Ausgleich leisten. Über das Begehren beschließen wiederum sämtliche Wohnungseigentümer.

Wird dem Begehren dieser Nachzügler entsprochen, beschließen die Wohnungseigentümer mit Blick auf die Kosten der Baumaßnahme über einen angemessenen Ausgleich, der sich an den anteilsmäßigen Kosten orientieren wird. Bezüglich der Kosten der laufenden Unterhaltung und Erhaltung der neu geschaffenen Anlage werden die Nachzügler in die laufende Kostenverteilung mit einbezogen.

Aufgrund der unter den Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht und dem Grundsatz der Gleichbehandlung, wird man dem Begehren dieses Wohnungseigentümers entsprechen müssen. Er hat Anspruch auf Genehmigungsbeschlussfassung. Im Gegenzug hat er einen angemessenen Ausgleich für die angefallenen Baukosten sowie gegebenenfalls zwischenzeitlich angefallene Erhaltungskosten zu leisten und sich in Zukunft an den entstehenden Betriebs- und Erhaltungskosten zu beteiligen.

Bezüglich der zu erstellenden Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen hat der Verwalter also den entsprechenden Kostenverteilungsschlüssel anzupassen. Hinsichtlich des zu leistenden Ausgleichsbetrags für die Kosten der Baumaßnahme dürfte es zweifellos der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer unterfallen, den Wohnungseigentümer entweder unmittelbar zur Ausgleichszahlung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verpflichten oder seine Kostenbelastung im Rahmen der Jahresabrechnung zu regeln. Im einen wie im anderen Fall hat der Verwalter dann zu beachten, welchen Wohnungseigentümern entweder der Ausgleichsbetrag anteilig auszuzahlen sein wird bzw. zu wessen Gunsten Gutschriften im Rahmen der Jahresabrechnung erfolgen müssen.