Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums / 2 Gemeinschafts-/Vornahmemaßnahmen

Alexander C. Blankenstein

Zunächst können die Wohnungseigentümer sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschafts- bzw. Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen. Sie können also insbesondere auch die privilegierten Gestattungsmaßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG als Gemeinschaftsmaßnahme beschließen.

Zu beachten ist allerdings stets, dass lediglich diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten derartiger Maßnahmen zu tragen haben, die mit "Ja" gestimmt haben.

Zwei bedeutsame Ausnahmen bestehen nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG für solche Maßnahmen,

für die mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen votieren und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, soweit die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder
deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren.

Im Übrigen gilt zwar der Grundsatz, dass auch lediglich die kostentragungsverpflichteten Wohnungseigentümer die durch die bauliche Veränderung geschaffene Einrichtung nutzen dürfen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass abhängig von der konkreten Baumaßnahme ein Nutzungsausschluss nicht zustimmender und somit auch nicht kostentragungsverpflichteter Wohnungseigentümer schlicht nicht möglich ist.

Praxis-Beispiel

Nutzungsausschluss nicht möglich

Beschließt die Mehrheit der Wohnungseigentümer unterhalb der Schwelle des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage oder eine Einfriedung des gemeinschaftlichen Grundstücks, profitieren hiervon alle Wohnungseigentümer. Ein Nutzungsausschluss ist faktisch unmöglich.

Entsprechendes gilt für sämtliche Maßnahmen sonstiger Modernisierung und auch energetischer Modernisierung der Wohnanlage, soweit die qualifizierte Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG nicht erreicht ist und sich auch die Kosten nicht nach § 21 Abs. 2 Satz 1 ...

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