Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters / 1 Handeln im Interesse der Eigentümergemeinschaft

Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Eine Vertretungsmacht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen hat er aber nur aufgrund entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer. Im Übrigen aber ist seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis nicht beschränkbar.

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG obliegt es dem Verwalter, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. Wie weit seine Kompetenzen zur eigenverantwortlichen Geschäftsführung reichen, hängt stets vom konkreten Einzelfall der verwalteten Eigentümergemeinschaft ab. Insbesondere in größeren Gemeinschaften bzw. Wohnanlagen sind seine Befugnisse weiter als in Kleinanlagen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat der Verwalter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Hiervon umfasst sind in erster Linie Notmaßnahmen.

Die Wohnungseigentümer haben nach § 27 Abs. 2 WEG die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erweitern oder zu beschränken. Für das Außenverhältnis Dritten gegenüber hätte etwa eine Beschränkung der Befugnisse keine Wirkung.